マネオで16億円延滞が発生したが回収見込みはありそう

2019/1/31付けでマネオの【事業者C社向け】不動産担保付きローンへの投資案件16億円で延滞が発生しました。リリースの通りだとすると回収はできそうですが、相次ぐ延滞で一層マネオのイメージが悪くなりそうです。

以下、リリースから抜粋です。

1.融資案件の概要
ファンド名 【不動産担保付き】1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】1号~70号(案件1:C社、案件2:AN社)
案件名  【事業者C社向け】東京都千代田区エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第70次募集)
貸付実行日  2018年5月15日、18日、24日、31日、6月8日
融資金額 1,599,983,479円
最終返済日  2019年1月28日

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者DM)に対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過
2018年5月に事業者C社が不動産事業者DMに対して16億円の仕入資金融資を行うため、「maneo」では1,599,983,479円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。その保全策として、事業者C社は、不動産事業者DMが取得した東京都千代田区の土地建物(以下、「対象不動産」という)に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。

不動産事業者DMは、対象不動産の売却による返済を想定しておりましたが、当初計画通りの売却に至りませんでした。本件融資期間中、対象不動産の隣接地を他の不動産事業者が購入したことを契機とし、不動産事業者DMは隣地所有者と共同し、対象不動産及び隣接地を一体として売却する方針へ変更しましたが、売却に伴う調整事項の解消等に時間を要してしまい、期限での返済が履行できませんでした。

現在、不動産事業者DMは売却予定先との売買契約を締結済みであり、売買契約に伴う手付金を受領済みです。3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定です。不動産事業者DMは、残金決済時に事業者C社に元金及び遅延損害金を返済し、当社においても、その返済金から投資家の皆様に償還及び分配を行うための資金を回収する予定です。

3.回収の見込み
上記「2.経過」にございますとおり、不動産事業者DMの不動産取引の最終の残金決済予定が3月下旬であるため、対象不動産の売却による融資金の回収まで、本件ファンドの償還期限を延長させていただくものでございます。

不動産事業者DMからの利息は事業者C社に入金されており、事業者C社から当社にも利息は入金されております。元金は期日到来による未回収の状態ではありますが、約定利息の未払いによる延滞が発生している状態ではございません。

今後、事業者C社は不動産事業者DMの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認していくこととなります。

マネオ発表の2019/1/31付けリリースから抜粋

まとめると、2018年5月-6月に古屋付きの土地に16億円を融資したが、期日までに上手く売却できなかったので延滞が発生した。しかし、売却契約は締結済みで3月末に決済される予定なので待ってほしいという感じでしょうか。

ご参考までに実行時のスキーム図を添付します。

マネオのHPからお借りしました

後付けの理由になってしまいますが、やはり1物件16億円というのはソーシャルレンディングでは大きすぎたのかもしれません。延滞した時のインパクトが大きすぎますね。

不動産事業者DMが隣地とまとめて売却した方が高く売れると見込んで、欲を出して途中で計画を変えたため、結果的に時間切れで売れなかったという事でしょう。

ちなみに、融資時に存在していた古屋は解体されたのでしょうか。当初の計画では更地で転売するとなっていたのですが、今の状況についてリリースでは説明が無いようです。

幸いにも土地の売買契約は締結済みとのことなので(16億円以上だと良いのですが、リリースには売買価格の記載がないのが気がかりです)、待てば何とか回収できそうですね。

コメント

  1. ひで より:

    いつも参考にしています、地価を調べたのですが、
    本件の物件20億の価値はないという可能性は高くないでしょうか?

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      ひでさん コメントありがとうございます。

      マネオの担保評価は杜撰であることが多いので、ご指摘の通り物件の価値が20億円も無い可能性はあります。私がブログで回収可能性はありそうと書いた理由は、買い手と売買契約締結までこぎつけていたからです。買い手は市場価格以上では買わないでしょうから、本案件については大丈夫かなと考えました。

      対象物件の所在地が非開示なので正確な地価(担保価値)は残念ながらわかりません。対象物件が所在する千代田区の地価は本当にピンキリで、大手町(日本一のビジネス街で地価も高い)も神田・九段エリア(地価は安め)も千代田区なんです。

  2. hide より:

    ありがとうございます、
    千代田区山手線駅前なので、東京、有楽町、秋葉原、神田のいづれかと思いますが、
    担保評価が怪しいので本当怖いです。

    投資家のために何とか高価で売却しようとしてくれてる感じでしょうか?

    ↓以下3/28メールです

    投資家の皆様へ

    maneo株式会社より、2019年1月31日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。

    1月31日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
    https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7835

    1.回収活動状況について

    前回までにご報告いたしましたとおり、本件担保物件につき、不動産事業者DMと売却予定先との間で売買契約が締結済みであり、
    3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定であったところ、不動産事業者DMから事業者C社に対し、
    売却予定先が資金調達に難航しているため、当該契約が解除になる見込みであるとの報告がございました。
    その後、事業者C社は事実確認を行っておりますが、現時点では契約解除には至っていないものの、
    不動産事業者DMからは売買契約の延長合意をするのか、もしくは解除の方向で進めるのかという具体的な見通しの報告を受けておりません。
    この状況を受け、事業者C社は前回ご報告しました金融会社との間で、債権譲渡の交渉を進めています。
    交渉中の金融会社は、外資系の投資・資産運用会社のグループ企業です。
    現時点では合意に至っておりませんが、金融会社は引き続き早期の購入を希望しています。
    なお、債権譲渡の金額やクロージングの条件につきましては、交渉中であるため明示は差し控えますが、
    金額につきましては処分価格での譲渡ではなく、不動産事業者DMの売買契約の実現可能性との比較において設定し、
    交渉中であることを申し添えさせていただきます。
    以上のとおり、事業者C社は、引き続き担保物件の売買の状況を確認し、回収手段として残しつつも、
    債権譲渡の交渉を進めることで早期回収に努めている状況です。

    2.今後の状況報告について

    該当投資家の皆様には、回収状況について、引き続きメールにてご報告いたします。
    次回については2週間後を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、速やかにご報告いたします。

    投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
    引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

    2019年3月28日
    匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
    匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)