【案件分析】SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド12号

SBIソーシャルレンディングがSBISL不動産ディベロッパーズローンファンド12号の募集を2月5日午前10時から始めます。いつも通り開示情報を元に案件分析を行いました。

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案件概要

本案件は不動産事業者が東急東横線反町駅徒歩3分に立地する不動産を購入し、古屋を解体後、マンションを建設する案件への投資になります。

  • 予定年間利回り: 7.0 %
  • 借手資金使途:借手の行う不動産関連事業における、土地の購入及び建物の建築プロジェクト資金の一部
  • 運用期間: 約24カ月(2019年2月中旬~2021年2月末日)
  • 募集期間 :2019年 2月5日 午前10:00~ 2019年2月14日 昼12:00
  • 募集額 :4億円(担保掛目97.5%)
  • 出資単位 :1口 5万円、最低1口以上
  • 運用予定表 :2019年3月上旬頃までに交付(運用開始は2019年2月中旬~)
  • 担保評価総額 :4億100万円
  • 担保:抵当権、借り手・建築事業者の連帯保証

案件のストラクチャー図は以下の通りです。

SBISLのHPからお借りしました。

担保不動産

  • 担保評価額:4億100万円
  • 評価前提:借手が本件不動産事業を開始することにより得られる、将来の想定事業収益に基づいて算出。→つまり、これから建築するマンションの評価額です。
  • 2019年1月22日時点で建物が存在しています。
  • 建築予定の建物は、鉄筋コンクリート造のマンション。
  • 3月までに現存の建物を解体し、7月までに測量、ボーリング調査、住民説明等と建築確認申請準備を完了させ、建築確認取得後の8月より基礎工事を開始し、2020年6月に完工予定。
  • 対象物件は横浜市神奈川区に位置し、最寄り駅である東急東横線反町駅から徒歩約3分。

結論

私は投資しません。理由は以下の通りです。無理している案件の様に見えます。金利7%は魅力ですがリスクが高すぎます。

  • 担保掛け目が99.7%で高すぎる(融資金額4億円÷担保評価額4億100万円) 。
  • しかも担保評価額は完成予定のマンションの評価額であり、途中でプロジェクトが失敗した場合、4億100万円の価値は実現されないので担保割れとなり、投資金額が回収できないリスクが高い。
  • 借手と建築事業者の連帯保証が一応つくが、財務状態の説明が無いので保証能力が不明。銀行から資金を借りない(借りられない?)ところから推測すると、保証能力は不十分なのではないか。
  • 投資期間が2年と長い。その間に不動産市況が悪化している可能性がある。
  • 開発行為はこれから始めるので許認可の取得等が上手くいかないリスクがある。
  • 投資期間中は借手が金利を負担するが、借り手の財務状態(≒金利支払い能力)が不明。