【案件分析】OwnersBook 中野区新築マンション第2号ファンド第1回

2月8日午後6時からOwnersBook(以下「OB」といいます)が中野区新築マンション第2号ファンド第1回 の募集を始めます。開示情報を元に案件分析を行いました。

私の分析ではOBの評価額は高すぎます。「不動産のプロ」を標榜するOBは一体どのような評価をしているのでしょうか。担保掛目がギリギリ80%を切るように評価額を調整しているのではと疑いたくなります。

OwnersBookのHPからお借りしました。
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案件概要

OwnersBookのHPからお借りしました。

貸付先: 総合不動産会社AQ
貸付金額: 250,000,000円
貸付タイプ: シニアローン
利息の利率: 4.5%
予定貸付期間: 20ヶ月
返済予定日: 2020/10/31
返済方法 : 元本一括
利払: 3月・6月・9月・12月末
早期返済: 可
担保: 極度額25,000万円(2憶5,000万円)の根抵当権(第一順位)を本案件実行時に設定

担保概要

1. 建物状況
2019年2月末頃に竣工予定の7階建のマンション1棟

2.交通・接近条件
東京都中野区大和町、JR中央本線へのアクセスが便利な立地

3.賃貸借の状況
1階及び2階が事務所、3階から7階までが住居
事務所部分は約20㎡の3区画及び30㎡台の1区画の計4区画
住居部分は約20㎡の1K(1戸)及び30㎡台の1LDK(5戸)の計6戸
新規月額賃料(共益費込)の坪単価は、事務所部分18,000円程度、住居部分14,000円程度。

4.物件評価額
OwnersBook評価額:3億1,300万円、担保掛目:79.9%。

案件分析

OBの開示情報と私のいくつかの仮定に基づいて以下の様に物件を評価しました。家賃はOBの査定を採用し、安定稼働後の空室率10%、経費率20%としました。NOIキャップレートは日本不動産研究所の調査資料を参考に4.2%と査定しました。

結果として、LTV100%となりました。物件のキャッシュフローでは利払いが出来ません。従って本案件は不動産担保を取りつつ、借手である法人向けの融資になります。

結論

私はこの案件には投資しません。理由は以下の通りです。

  • 対象物件は新築で稼働率ゼロであり、リーシングが上手くいかないリスクがある。
  • 担保価値は2億5,000万円程度で担保掛目が実際は100%程度のはず。OBの評価額3億1,300万円は信用できない。
  • 借手の事業収益から利払いを行うこと自体はおかしくないが、借手の財務状態が公表されていないので、金利支払能力がわからない。銀行から借りない(借りられない?)様なので、借手の財務状態は良くないと推測されます。
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