【案件分析】LENDEX 不動産担保付きローンファンド33号

2月14日午後3時からLENDEXが不動産担保付きローンファンド33号の募集を始めます。開示情報を元に案件分析を行いました。

LENDEXのHPからお借りしました。
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案件概要

LENDEXのHPからお借りしました。
  • 神奈川県鎌倉市の土地を担保にした2,500万円の貸付案件です。
  • 借り手は長野県の再生可能エネルギー事業者です。
  • 貸付条件は貸付期間1年、利回り7.50%でLENDEXの他の案件と同水準です。
  • 担保は物件への抵当権第1順位、代表者の連帯保証。

担保物件

担保物件の概要は以下の通りです。

  • 神奈川県鎌倉市の土地580㎡
  • JR東海道線の駅(乗降客数9万人超/日)から徒歩5分
  • お寺や柏尾川周辺

分析

はじめに

この様な案件を見ると毎回思うのですが、朧げな情報を頼りに精緻な分析は出来ないので、結局のところ「何となくこんな感じかな」というレベルの分析結果しか得られません。

金融庁の案件匿名化という指導方針は、私などには計り知れない深慮遠謀?があるのかもしれませんが、担保物件の情報すら非開示なのでは案件の本当のリスクは判断出来ないので、金融庁は貸金業法の規制に目を奪われ、投資家を保護する意図がないのでは?と感じてしまいます。

さて文句はこの位にして、仮定を置きつつ本案件を検討しました。私は元銀行員の目線で貸したお金が回収できるかどうかという観点で評価していますが、ソーシャルレンディングでは自分のお金を投資(融資)するのでこの考え方で良いと思っています。

借り手

  • 借手は長野県の再生エネルギー事業者だそうです。財務情報の開示もなく借手の情報はこれだけですので何とも判断のしようがないのですが、担保権が付いていない土地を所有しているのに、銀行などから借入をしないことから、借入人は銀行借り入れが出来ない財務状態であると推測します。
  • 具体的には赤字が続いている、債務超過である、又は稀なケースとして借り手の法人や代表取締役個人に懸念事項があるなどが想定されます。
  • 悪い事ばかり書きましたが、借り手の事業収益から本案件の返済を受ける事は期待しない方が良さそうです。
  • 借手の信用力が劇的に改善されない限り、金融機関からの借り換えによる本案件の返済も可能性は低いと思います。

担保物件

  • 担保物件の所在地ですが「乗降客数9万人超」という開示情報の を元に推測すると、東海道線大船駅周辺ではないかと思います。大船駅周辺は鎌倉市ですし情報と符合します。
  • 対象物件はお寺や柏尾川の近くらしいので、地図をみると「岡本」という住所が該当しそうです。
  • 鎌倉市岡本の固定資産税評価額は下図の通り、ざっくり13万円/㎡です。評価額は市価の7割程度とされているので、市場価格は18.5万円/㎡となります。
固定資産税路線価等(平成30年度)
  • 土地価格を18.5万円/㎡とすると、対象物件は580㎡なので1億730万円となりますが、これでは担保掛目80%で2,500万円という案件概要と全く一致しません。
  • 土地の価値を下げるような特殊要因(例えば道路付けが悪い、傾斜地が多くて平地が少ない等)があるのかもしれません(HP掲載写真が対象物件だとすると普通の宅地ですが)。

結論

一定の仮定を置いて分析しているので、どこか間違えていると全体の精度に大きく影響します。例えば所在地を間違えていたらどうしようもないことになります。仮に大船駅周辺という見立てが正しいとしても、土地価格の水準がマッチしませんでした。

ここまで長文をお読み頂いたところで申し訳ないのですが、ちょっとお手上げという感じです。 残念ですが良くわからないので本案件への投資は見送ります。

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