【案件分析】LENDEX 不動産担保付きローンファンド34号

LENDEXが2日続けて新規案件の募集を行っています。2月15日正午から不動産担保付きローンファンド34号の募集が始まります。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

LENDEXのHPからお借りしました。
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案件概要

LENDEXのHPからお借りしました。
  • 千葉県山武郡の不動産を担保にした1,790万円の貸付案件です。
  • 借手は埼玉県の不動産事業者です。
  • 貸し付け条件は期間1年、利回り7.0%であり、LENDEXの他の案件とほぼ同意水準です。
  • 担保は物件への抵当権第1順位、代表者と主要株主の連帯保証です。

担保物件

担保物件の概要は以下の通りです。

  • 千葉県山武郡の土地建物(専有面積532㎡)
  • JR東金線沿線の駅から6.7キロ、海岸まで2.4キロ
  • 海水浴場まで続く県道沿いの収益物件(満室稼働中)
  • 近隣にスーパー、コンビニ、ホームセンターなどがある

分析

借り手

  • 33号案件でも同じことを書きましたが、借り手の財務情報の開示が無いので何とも判断できませんが、今回も銀行等から借り入れが出来ない事業者であると思われます。
  • 借り手の事業収益や、金融機関の借り換えによる本案件の返済は難しいと思います。

担保物件

  • 最寄り駅は乗降客9,000人超だそうなのでおそらく東金駅でしょう。
  • 対象物件は九十九里浜につながる県道沿いに所在すると思われます。
  • 借り手の資力は頼りにならないと思われるので、担保価値が極めて重要ですが担保物件の築年や収益性は非開示です。また修繕工事の内容も不明です。
  • 現在満室稼働中とのことですが、満室だと専有部分の修繕工事は出来ないと思うので、外壁や共用部分の修繕を行うのでしょうか。

結論

情報が不足していて判断できないので投資は見送ります。特に以下の点が気になります。

  • 借り手はちゃんと修繕できるのか、事業遂行能力がわからない。銀行借り入れは出来ないし、自己資金で物件を購入することも出来ない様なので、何となく零細企業のような気がする。
  • 担保評価の前提がわからない。修繕後のバラ色の評価を前提にしているとオーバーローンになっている可能性がある。
  • 海水浴場につながる県道沿いであり交通量は多そうだが、もともと不動産の流動性が高い地域とは思えないので、ほぼ唯一の資金回収手段である売却が上手く出来ないリスクがある。
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