【案件分析】クラウドバンク 不動産担保型ローンファンド第237号

クラウドバンクが「不動産担保型ローンファンド第237号」を募集中です。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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募集概要

目標金額  ¥ 16,000,000
最低投資額  ¥ 10,000
目標利回り(税引前)  年率 6.3% 
運用期間  9ヶ月
担保・保証  担保: 有  保証: 無

案件概要

本案件は川崎市の土地を購入して造成・許認可取得等を行った後、住宅用地として転売する案件です。

案件の詳細をクラウドバンクのHPから抜粋します。

プロジェクト概要

本プロジェクトは本営業者から次の資金使途で資金を借り入れて川崎市の住宅用開発用地を取得し、造成工事に係る開発許可の取得後、または造成工事完了後に住宅建設用地として建売業者等に売却するものです。

資金使途 不動産取得に係る契約金その他運転資金
注)当ファンドは、本匿名組合のために既に行われた融資によって生じた債権を取得するものです。

本プロジェクトの開発用地は開発総面積1万平米超の広大な開発エリアのうち約4千5百平米対象としており、都心へのアクセスが良好なベッドタウンで纏まった規模の土地開発を進めることのできるプロジェクトとなります。

ビジネスモデル・資金及び収益の流れ

融資先は調達した資金で用地取得を行い、測量・設計費用等を投じ造成許可を取得する予定です。許可の取得後または造成工事後に建売業者等に売却することで収益を得るビジネスモデルとなります。

借り手

借手はクラウドバンクグループの会社だそうです。

担保物件

担保物件の情報は以下の通りです。

川崎市の土地という情報以外、殆ど何もわかりません。最寄り駅からバスに何分の乗るのかわからないので駅からの距離も不明です。

所在神奈川県川崎市
用途地域第一種低層住居専用地域
建ぺい率・容積率40・80%
交通アクセス東急田園都市線最寄駅行バス停留所 徒歩5分
周辺施設大型商業施設 徒歩11分
市立小学校 徒歩2分
市立中学校 徒歩10分
土地面積開発総面積10,732m2、うち対象面積4,745m2
計画区画数(予定)全64区画うち対象18区画

分析

  • 担保物件が「神奈川県川崎市」という以外情報が無いので、土地の価値を推定することができません。
  • 川崎市内の田園都市線の駅は6駅ありますので、駅から推測する子も出来ません。
  • 担保掛目も開示されていません。
  • 本案件の募集金額1,600万円では4,700㎡の土地は買えないでしょうし、担保物件に「共同根抵当権」を設定するとあるので、他に同順位の債権者がいると思われますが、案件の全体像に関する情報もありません。

結論

わかる情報が少なすぎて判断できないので、投資は見送ります。

本案件は土地の転売なので、リスクは高いと思われます。開発素地なので担保物件は収益を生みません。期中の利払いは借り手の事業収益から払うか若しくは利息分も融資金額で賄い、転売代金で元本償還を行う計画でしょう。

高リスク案件をほぼ情報開示ナシで資金を集めようとするクラウドバンクの姿勢には驚きます。

情報が少なすぎて投資家も二の足を踏むと思います。募集金額1,600万円でも他の事業者の様に瞬間蒸発しない理由はこの辺にあるのでしょう。

「第1種金融商品取引業者だから安心してください」というスタンスなのかもしれませんが、クラウドバンクは案件の募集と運営をするだけで、自己資金は投じていない様なので、投資家とリスクを共有するわけではありません。