【案件分析】ホテル・プレリートファンド62号「グランド赤坂」

プレリートファンドが「グランド赤坂」案件への投資受付を12/12から始めています。募集条件は以下の通りです。

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結論

私はこの案件には投資しません。

募集条件

貸付金額 ¥5,000,000
運用利回り 5.00 %
借入期間 24 ヶ月
貸付実行日 2018年12月26日
初回返済日 2019年01月31日
返済完了日 2021年01月04日
返済方法 24 ヶ月後一括返済
利払いは毎月 ※但し、期限前返済の場合有
分配間隔 1ヶ月ごと
担保 無し
保証 無し

スキーム図

今回はファンドAに対する募集です。

※プレリートファンドのホームページからお借りしました

投資しない理由

  1. 無担保・無保証である。本来であれば信託受益権への質権設定を行うべきだと思います。実質的に不動産担保融資なのに担保を取らない理由を知りたいところですが特に説明が無いようです。
  2. LTVが高すぎる。募集要項によればLTVは79.4%とありますが、実際は100%を超えるのではないでしょうか。営業利益1.8億円に対して鑑定評価額56.7億円なのでNOIキャップレートは3.2%です。
    しかし、「グランド赤坂」から100メートルしか離れていない「ザ・ビー赤坂見附」が今年8月に取引されましたが、その時のキャップレートは4.5%でした。http://www.jhrth.co.jp/file/news-6b2dd890fe135cb4ad747ce9e65c44fd3c4c7497.pdf
    仮にキャップレートを4.5%とすると、物件価値は40.0億円(営業利益1.8億円÷4.5%)となります。

仮に物件価値を40.0億円とすると、借入がシニアでLTV71.3%、シニアメザニンでLTV96.3%となり相当ハイレバです。シニアLTV71.3%は今のマーケットでは違和感のない数字です。

ファンドAはLTV100%超えですので、リスキーなエクイティ投資であり通常であればリターンはIRR15%以上必要です(募集要項記載のリターンは年5%)。

物件自体はしっかりしているのに、物件評価を強く見すぎている様な気がします。運営者側は、2年以内キャップレートが少なくとも3.7%位まで下がる(=物件価値が上がる)という見立てなのでしょう。

リスクとリターンが見合っていないので本案件への投資は残念ながら見送りとします。

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