【案件分析】FANTAS check (中古不動産流通)PJ 第12号

2月25日午後6時からFNATASが新規案件の募集を行います。いつも通り開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

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物件名 ジオ四谷坂町
所在地 東京都新宿区四谷坂町11番6号
物件概要 区分マンション
駐車場 有り
竣工日 2014.02.01
契約期間 2019.03.19〜2019.06.30
募集方式 先着順
募集開始日 2019.02.25 18:00〜
募集期間 2019.02.25 18:00〜2019.03.04 23:00
募集金額 22,800,000円
募集口数 2,280 口
予定分配率 8.0%
運用期間 104日
入居状況 入居中

物件概要

土地
建ぺい率 60%
容積率 300%
用途地域 第一種住居地域
権利 所有権(敷地権)

建物
構造 鉄筋コンクリート造地上7階建
広さ 27.18㎡(専有部分)
建築時期 2014年2月
権利 所有権(区分所有)

分析

対象物件は阪急不動産が開発した2014年2月築の「ジオ四谷坂町」です。ジオ・シリーズは阪急不動産のマンションブランドですね。

予定利回りは8%ではなく2.3%

予定利回り8%は年換算です。私は運用期間で8%のリターンを出すのだと勘違いしていました。 本案件の運用期間は104日(約3.5か月)ですので運用期間に相当する利回りは2.3%となります。リターン金額でいうと優先出資2,280万円に対して約52万円です。

運用期間中の賃貸収益

月額家賃11万円、経費は非開示なので20%で仮置き。月額NOIは8.8万円となります。運用期間が3.5か月なので、期間中のNOI収益は合計で約30万円です。

物件売却益(キャピタルゲイン)はいくら必要?

投資家に約束した配当金額約52万円とNOI収益約30万円の差額約22万円を物件売却で得られれば、優先出資者にとっては本案件は成功です。

物件売買に関する税金や手数料を無視して極端な話をすれば、2,872万円(物件購入価格2,850万円+22万円)で売れれば良いわけです。

そこで購入価格が適正かがポイントになります。

物件購入価格は適切か

開示情報と上記の仮定を置いてキャップレートを算出すると以下の通りになります。

楽待で似たような物件を調べると表面利回り4%台ですので、新宿区四谷の築浅マンションで表面利回り4.6%(優先出資レベルで5.8%)が確保できていれば問題ないと思います。

賃料水準はSUUMOで確認しました。対象物件と似た部屋の家賃は月額11-12万円程度(共益費込み)が中心で、対象物件と同水準でした。

まとめ

投資しても良い物件だと思います。理由は以下の通りです。

  • 物件所在地は新宿区四谷であり賃貸需要は底堅いと思われる。
  • 物件は阪急不動産が手掛けた高級路線の築浅マンション。
  • 賃料、購入価格が適正と考えられる。
  • 最悪のシナリオとして、期限までの売却出来なくても、賃貸運用を続けて時期を見てリファイナンスや売却する事も可能と考えられる。