【案件分析】OwnersBook 大阪市マンション用地第1号ファンド第1回

オーナーズブックが2月26日午後6時から掲題の案件の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

募集総額 30,100,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 16ヶ月
投資実行予定日 2019/03/08
匿名組合の償還予定日 2020/06/20
償還方法 元本 16ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(抵当権/根抵当権)
上限金額 一人当たり申込金額は50万円が上限

分析

本案件は借手が所有する更地を担保にしたファイナンス案件です。

担保物件

  • 対象物件は大阪市淀川区塚本に所在するマンション用地です。
  • 土地の面積は非開示、建物はありません。建物を建設する計画は無い様なので、更地を担保にした純粋な運転資金の融資になります。
  • 担保評価額は4,510万円となっていますが、この評価額は建物を新築してリースアップした安定稼働の状態を想定していると思います。
  • 貸付金を返済できずデフォルトした際には、担保物件を直ちに処分しないといけませんが、OBの評価額は更地として「すぐ売れる(叩き売る)価格」を大幅に上回っている可能性があります。従ってLTVも66.5%よりずっと高いかもしれません。

借手

  • 借手の財務情報の開示はありません。3期連続で最終損益は黒字だそうです。黒字の金額は非開示なので、どれくらい儲かったのか不明です。
  • 2期前は物件売却により最終黒字を確保したそうなので、経常損益レベルまでは赤字で、物件売却による特別利益の計上で最終黒字を確保したそうです。
  • しかし、借手は不動産会社なので、不動産の売買なら特別損益項目ではなく、売上に計上して営業損益レベルで認識すべきでしょう。本業に関係ない資産を売却しないと赤字になってしまう状況だったのだしたら心配です。
  • 借手の事業規模が分からないので、本件貸付の返済能力は不明です。

結論

オーナーズブックの案件はいつも同じような結論になってしまうのですが、情報開示が少なすぎて判断できません。投資は見送ります。

本案件の金利は借手の事業収益から払われるものと思われますが、借手の返済能力は不明です。

担保評価額も新築建物の建築を想定した価格だと思われ、金融機関が使う様な即時処分可能な価格を上回っている可能性があります。