【案件分析】大田区マンション第5号ファンド第1回

掲題の案件について公開情報をベースに案件分析をしました。

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案件概要

募集総額 50,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.5%
予定運用期間 24ヶ月
投資実行予定日 2019/03/08
匿名組合の償還予定日 2021/02/20
償還方法 元本 24ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(根抵当権)

担保物件

担保物件は大田区北千束にある賃貸マンションです。4階建て、7部屋です。

レントロール(賃貸借状況の一覧)

開示情報を元に以下の表を作成しました。物件全体の家賃は月76万円(年914万円)です。

物件収支

いつも通り空室率10%、経費率20%とし、NOIキャップレートは4.2%にしました。物件評価額は1億5,600万円になります。

私は銀行員の目線で「直ぐ売却できる価格」を算出しているので、不動産鑑定評価手法の様に「敷金・礼金の運用益1%」などは見ません。

そもそも銀行定期預金でリスクを取らずに1%で運用することは出来ません。更に言えばNCFレベルのキャッシュフローまで追求していないので 資本的支出も見ていません。築浅の物件で貸付期間2年の間に大規模修繕は発生しないでしょう。

LTV

私のLTVだと本案件は95.7%でエクイティ水準になり、OBのLTV79.3%より大分深くなります。

でも、これはある意味予想された結果です。借り手からすれば、銀行が貸せない深さ (LTV100%に限りなく近い水準) まで目一杯借りたいのだと思うので、このような形を最初から意図したのでしょう。

別に本案件が悪いと言っているわけではなく、このような金融商品だと思って投資すればよいのです。

まとめ

借手は銀行から追加融資を受けられないから、OBから資金を借りるのだと思います。銀行から借りられるなら、わざわざ銀行より高い金利を払って資金を調達する必要はありません。

本案件は銀行が取れないリスクを、個人投資家に取ってもらおうという案件ですので、投資される方は十分にその辺りをご理解された上で、投資して頂くのが良いと思います。