【案件分析】CREAL さくらさくみらい駒込

本日2月28日午後7時から掲題の案件の募集が始まります。いつも通り開示情報を元に案件分析を行いました。

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案件概要

募集金額 45,000万円
成立下限額: 25,000万円
初回配当日  2019/05/31  ※以降毎月配当
想定利回り(年利) 4.0%
最小投資金額  1万円
想定運用期間  12ヶ月
募集期間  2019/02/28 19:00 〜 2019/03/24 19:00

分析

担保物件

Google ストリートビューからお借りしました。
  • 対象物件は東京都豊島区駒込に所在。建物は築2年半です。
  • 現在は認可保育園として一棟貸しされています。
  • 駒込駅から徒歩2-4分の距離にありアクセスは良好です。

収支

細かい収支情報はログインすると見ることができます。ここでは詳細な数値は説明しませんが、優先出資レベルの表面キャップレートは5.1%、NOIキャップレート(配当利回り)は4.0%です。

仮に案件がデフォルトした場合は劣後出資部分を全額棄損させて、かつCREALの管理手数料を省くと、NOIキャップ4.4%まで上昇します。

保育園はREITでの取得実績はまだありませんが、最近相対でよく取引されるアセットタイプになってきました。NOIキャップ4.4%であれば、優先出資部分が棄損せずに元本は回収できそうです。

運営事業者:(株)さくらさくみらい

事業者の情報は開示されていますが、私は保育所業界の知見がほぼゼロですし、事業者の賃料負担能力は開示されていないので断言はできませんが、以下の理由でまぁ大丈夫かなという印象を持ちました。

  • 認可保育所は行政の審査を経て認定されるわけですから、行政は「さくらみらい」の事業内容、財務状態などを確認したはず。
  • 認可保育所の運営事業者は保護者が支払う保育料に加えて、公的資金による補助も受けるので、キャッシュインフローが安定的である。
  • 以下のように都内の人口密集エリアを中心に事業を手広く展開しており、規模の利益が確保しやすい状態であると考えられること。

まとめ

まだ珍しい保育所というアセットタイプであり、自分もまだわからない部分があるので若干不安はありますが、デフォルトを想定したケースでも優先出資レベルは回収できそうなキャップレート水準なので、大丈夫かなと思います。

もともと保育所運営事業者は中小・零細企業が多くて、事業者にそれほど高い信用力を期待してはいけない業界です。ただし、保育の需要は底堅いものがあるので普通に事業をしていれば間違いはないと思います。

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CREAL

コメント

  1. […] 【案件分析】CREAL さくらさくみらい駒込本日2月28日午後7時から掲題の案件の募集が始まります。いつも通り開示情報を元に案件分析を行いました。案件概要募集金額 45,000万円成立下限額: 25,000万円初回配当日  2019/05/31  ※以降毎月配当想定利回り(年利) 4ganapati.work […]