【案件分析】OwnersBook 江東区商業ビル第1号ファンド第1回

オーナーズブックが3月1日午後6時から掲題の案件の募集を開始します。今回も開示情報に基づいて案件分析を行いました。

私の独断と偏見に基づく意見ですが、本案件は良い案件だと思いません。でも満額成立するんでしょうね。

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案件概要

募集総額 80,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 20ヶ月
投資実行予定日 2019/03/08
匿名組合の償還予定日 2020/10/20
償還方法 元本 20ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(根抵当権)

分析

担保物件

  • 担保物件は東京都江東区亀戸に所在する、築30年の違法建築物件。
  • 建物は地下1階、地上6階建て、1階:店舗、2-5階:事務所、6階:住居。稼働率は98.8%。
  • 土地・建物床面積などは一切非開示。

違法建築箇所の内容

違法建築箇所は以下の3点あります。駐車場付置義務違反と無窓居室は建物竣工後に収益性を上げるために、所有者が違法を承知で改修したのだと思います。

検査済証未取得
建物が竣工した時点で役所の検査を受けて検査済証を取得しないといけないのですが、これを取得していないという意味です。なお、確認済証は取得済みだそうですが、これは当たり前でして確認済証なしで建物を建てることはできません。

駐車場付置義務違反
一定の条件で建物には駐車場を設ける決まりです。推測ですが地下1階か1階は駐車場だったのではないでしょうか。それを潰して事務所などに用途転換したのだと思います。

4・6階に無窓居室あり
基本的に居室には窓が無いといけません。窓が無い部屋があるという事は、建築後に違法なリフォームなどを行い、間取りを変更したのだと思います。

物件評価

  • 収支計算の基礎になる情報が不足して評価できませんでした。
  • オーナーズブックの評価額は違法建築による市場価値の減価を織り込んで12億6,000万円です。

借入人

  • 借入人は2017年10月設立の介護用品専門商社です。決算は創業赤字状態。
  • 借入人の親会社グループ(手芸用品を取り扱う)が保有する対象物件を担保に提供します。
  • 本案件の借入に対する親会社の保証は無いようなので、借入人が債務不履行を起こすと、担保物件の処分しか債権回収の方法がありません。

先順位債権

  • 対象物件は先順位債権者として銀行が既に第2順位まで抵当権を登記済みです。
  • 本案件は第3順位の抵当権となります。おそらく銀行が貸せないレベルのリスクを個人投資家に負担してもらう構造です。

結論

本案件は違法建築物件を担保にして、銀行が貸せない信用力の低い借手に対して、おそらく銀行が貸せない深さ(LTV)まで、個人投資家の資金を流し込もうとする案件だと感じます。リスクが高すぎると判断したので私は投資しません。

銀行が貸せないからソーシャルレンディングの存在意義があるという考え方もあると思いますが、だとしても本案件は行き過ぎだと思います。

というのも、本来であれば親会社が自己資金か銀行借入で、今回の借入人に親子ローン形式で資金を流すことも可能なはずです。

更に今回のストラクチャーを採用するとしても、親会社が本案件に親会社保証を付けることも可能なはずです。

オーナーズブックは本案件のリスクを軽減する十分な手立てを講じていないと思うのです。

オーナーズブックの案件は最近リスクが上がっているように思います。

私が投資を見送る主な理由は以下の通りです。

  • リスクが高いのにオーナーズブックは自己資金を一切投資しない。いわゆる「セイムボート出資」が無い。CREALやFANTASとはこの点が大きく異なる。
  • 対象物件は築30年の違法建築物件であり、物件の流動性は低いと考えられる。
  • オーナーズブックの評価額は違法建築による減価を織り込んだとされるが、具体的にどのように、いくら織り込んだのか判然としない。
  • 借入人は赤字状態で親会社の債務保証もないので貸倒リスクは高い。
  • 既に銀行が第2順位まで抵当権を付けていて、仮に担保実行しようした場合に、権利調整などで時間がかかりそう。

コメント

  1. 老人 より:

    いつも参考にさせていただいてます。他のブログでは、イケイケドンドンばかりで真に受けては大変な事になります。これからも貴重な意見、辛口な話よろしくお願いいたします。

  2. 初心者 より:

    破産手続きしましたね。
    すばらしい読みです。
    今後も参考にさせていただきます。

  3. マネー より:

    読みが凄い、エスパーか!