マネオで4億円の延滞が発生

マネオで2件、4億500万円の延滞が発生しました。

3月4日付けリリースはこちら↓
【延滞発生に関するご報告】(CS社)
【延滞発生に関するご報告】(DE社)

いずれもマネオが関連会社C社を通じて、CS社、DE社に融資したものです。

C社を使った融資スキームの特殊性についての記事はこちら↓

今更ではありますが、延滞案件の内容を分析してみました。

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DE社向け融資

貸付条件
融資額:8,500万円
貸付日:2018/6/8、6/14
返済期日:2018/2/28
金利:5.3%
担保物件:中野区の区分マンション、藤沢市の区分マンション

CS社向け融資

貸付条件
融資額:3億2,000万円
貸付日:2018/7/13
返済期日:2019/2/28
金利:6.1%
担保物件:千代田区の商業ビル

担保評価がひどすぎる

驚くべきことに上記のスキーム図を見ると、担保評価額が「販売価格」又は「売却予定価格」となっています。これは借手の「売却希望価格」であって担保評価額ではありません。

借手の希望的観測を鵜呑みにして、マネオは担保評価額を決定しているようです。案の定、マネオの「担保評価額」が単なる希望に過ぎなかったことが既に明らかになっています。

下図の通り、DE社向け融資の担保物件の1つである、藤沢市の区分マンションの融資時の担保評価額(販売価格)は5,290万円でしたが、 売却価格は4,200万円でした 。

売却価格4,200万円は、当初の担保評価額から▲1,090万円、▲21%です。

2物件合計した場合の融資時のLTVは82.7%でした。仮に2物件とも同じLTVで融資したとすれば、藤沢の物件は融資額4,374万円に対して、回収額4,200万円となり担保割れです。

物件ごとの個別のLTV(融資割当金額)は中野が高くて、藤沢が低かった可能性もありますが、融資時の担保評価額がいい加減であることは変わりません。

中野の物件はローンを完済できる水準である4,300万円(ローン金額8,500万円-藤沢売却代金4,200万円=4,300万円、担保評価額4,990万円に対して86.1%の水準) でも 、売却も他社からの借換えも出来なかった可能性があります。

もしくは、それでは借手が簿価割れして物件売却損が発生するので、延滞してでも売却先を探す方が得だと考えたのでしょう。

CS社の案件は、千代田区の商業ビル1棟に3億2,000万円を融資しています。こちらも担保評価額3億8,000万円は単なる「売却予定価格」です。

不動産担保融資の世界では、借手が強気な評価額を主張するのは常識です。貸手はそこを冷静に評価をしないといけないのですが、マネオにはその考え方は無かったようです。

両案件とも無事に回収できるか心配です。

コメント

  1. ひで より:

    やはり担保評価が非常に怪しいですね、
    延滞したら元本割れの図式が見えて、日々怯えています

  2. ryo より:

    ↓ 以下進捗です、一応進んでますかね?

    投資家の皆様へ

    maneo株式会社より、2019年3月4日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。

    3月4日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
    https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7909

    1.回収活動状況について

    前回ご報告のとおり、CS社は担保不動産の売却活動中であり、購入検討者と金額や引き渡し条件に関する交渉をしております。
    しかしながら、交渉が長期化しており、契約締結に至るまでの期間が見通せておりません。
    また、CS社は事業者C社の貸出金額以上の売買金額で購入検討者と交渉をしておりますが、
    事業者C社の後順位に担保権を設定している債権者とCS社との間の担保抹消交渉についても、妥結に向けて折り合いがついていない状況です。
    この状況を踏まえ、事業者C社は競売の申立手続きに着手しており、裁判所からの競売開始決定が下りました。
    今後は、裁判所による競売手続きに則った売却と、当初来のCS社が自ら購入希望者との金額交渉を行う任意売却との両面で債権回収を図ってまいります。

    2.今後の状況報告について

    該当投資家の皆様には、回収状況につきまして、引き続きメールにてご報告いたします。
    次回は3週間後を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、期日に係わらず速やかにご報告いたします。

    投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
    引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

    2019年3月18日
    匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
    匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      ryo さん コメント(情報提供)ありがとうございます。確かに債権回収に向けて進んでいます。今どのような状況かというと、CS社が検討している売却価格は、C社の融資額以上ではあるものの、C社の後順位についている別の債権者の債権額までは届かないということでしょう。つまり別の債権者は物件を売却されてしまうと損失が確定してしまうので、CS社との担保抹消交渉が上手くいかないのだと思います。一方でC社から見れば後順位債権者のことなどある意味どうでも良くて、自分が助かれば良いわけです。そのため、競売の申立をしたのだと思います。

  3. hide より:

    確かにマネオの方向が毎回変わってきてます

    DM社の報告に都度振り回されているということで、マネオが嘘をついていないという線はないでしょうか?