【案件分析】オーナーズブック 中野区商業ビル第1号ファンド第1回

オーナーズブックが3月13日午後6時から中野区商業ビル第1号ファンド第1回の募集を始めます。開示情報を元に案件分析を行いました。

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案件概要

募集総額 86,500,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 15ヶ月
投資実行予定日 2019/03/22
匿名組合の償還予定日 2020/06/20
償還方法 元本 15ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(抵当権/根抵当権)

担保物件

対象物件は1966年8月築のビルで土地面積・賃貸面積は非開示です。東京都中野区中野のどこかに所在しています。。以下の地図はオーナーズブックのHPに記載されているものです。中野という住所は案外広いんですね。

分析

収支は分析できませんでした

  • 対象物件は地上10階地下3階建のビルの、1階の店舗部分のみ(区分所有)です。
  • 現行賃料は57,900円/坪ですが、賃貸面積が非開示なので収支が分からず、評価できません。
  • オーナーズブックの評価額は1億1,000万円です。根拠の説明はありません。

シビレル物件です

対象物件には以下のような問題があります。かなりシビレル物件です。

  • 対象物件は1966年築、その後増築されています。東京都から「大地震(震度6・7)の際に倒壊の恐れあり」と診断されています。また、大手ゼネコン作成の耐震診断でも同様の診断を下されています。
  • 新築時(1966年)は、建築基準法上の建築確認、検査済証を適法に取得しているが、増築時は建築確認は行われたが、検査済証は未取得だそうです。建築基準法に違反しているということです。検査済証が未取得の物件も世の中にはありますが、銀行から融資は受け辛いです。
  • 対象物件は土地2筆の上に建設されていますが、うち1筆は第三者の土地であり、当該土地の敷地権・借地権は無いそうです。他人の土地に建物を建てた不法占拠状態ということなのでしょうか??そうだとすれば大問題です。

まとめ

物件と借手の事業プランの両方が非常にシビレル案件です。リスクとリターンが見合っていないので投資は見送ります。

  • 上記で書いた通り、物件がかなりヒドイです。物件は築53年の築古で、対象物件は1階の区分所有のみ、しかも他人の土地を不法占拠しているようです。良いところがないです。
  • オーナーズブックの評価額はこれらの要因を加味(減価)して評価しているそうですが、具体的な根拠が示されないので本当に正しく評価されているか検証できません。
  • 貸付先の不動産会社ABは設立2年目の実績が殆どない会社で、本案件の返済は対象物件の売却を想定しているそうです。これだけ読むと、借手は完全な転売目的です。築古物件なので誰かが再開発や地上げを仕掛けてくるのを待ち、買い手に高値で売却する作戦ではないでしょうか。 当たれば儲かりますが、リスクが高いです。

前日の新宿のマンション案件はまあまあ良くて、オーナーズブックも頑張ってるな!と思っていたのに、またこんなリスクの高い案件に個人投資家の資金を流しこもうとするなんて残念です。