【案件分析】FANTAS check (中古不動産流通)PJ 第15号

FANTASが3月19日午後6時からFANTAS check (中古不動産流通)PJ 第15号の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

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所在地 東京都港区芝浦一丁目4番11号
物件概要 区分マンション
駐車場 有り
竣工日 2007.10.12
契約期間 2019.04.09〜 2019.07.31
募集方式 先着順
募集開始日  2019.03.19 18:00〜
募集期間 2019.03.19 18:00〜2019.03.25 23:00
募集金額 26,480,000円
一口出資金額 10,000円
募集口数 2,648 口
予定分配率 8.0%
運用期間 114日
入居状況 入居中

分析

対象物件は芝浦の高層マンション

対象物件は芝浦に所在する築12年の高層分譲マンション「ザ・タワー芝浦」の1室(約27㎡)です。

山手線田町駅・浜松町駅から徒歩9分です。物件情報がきちんと開示されているのは本当に良い事です!

案件利回りは実質2.5%

運用利回りは年8.0%なので、運用期間114日に引き直すと2.5%になります。優先出資2,648万円に対してリターン金額は約66万円です。FANTASが114日で66万円を稼げるかどうかが判断のポイントです。

収支計算

対象物件の現在の家賃は月12.6万円なので、純収益(NOI)は月約10万円、運用期間の純収益は合計で約38万円と試算しました。SUUMOで対象物件とその類似物件の家賃水準を確認したところ月12万円前後でした。対象物件の家賃は市場平均並みか少しだけ高めのようです。

運用期間中の優先出資者向けの予定リターンは約66万円で、38万円は賃貸運用で稼ぎます。残りの約27万円は物件売却益などで稼ぐことになります。

では、物件売却が可能かどうかのシュミレーションですが、キャップレート水準で考えてみます。キャップレートは下図の通りになりますが、物件全体(FANTASの劣後部分を含む)で、NOIキャップレート3.7%となりました。

優先出資者向けに僅か27万円だけ物件を高く売れば良いので(それだとFANTASの利益が無いので実際はもっと高値で売却を目指すはず)、 そのレベルであれば買い手は見つかると思います。

ちなみに、FANTASが売却に失敗して劣後部分が完全に棄損しても、優先出資レベルではNOIキャップ4.6%で回る物件なので、このレベルなら買い手は見つかるでしょう。特に台湾等の中華圏の個人投資家は投資意欲が旺盛なので、外国人投資家もターゲットにすれば売却は可能だと思います。

まとめ

色々細かく書きましたが、私は本案件に投資しても良さそうだと感じました。

  • FANTASが投資家に提示している利回りを構成する物件売却益の絶対金額が少ないのでリスクも低いと思われます。
  • 対象物件は築12年の高層分譲マンションで、しっかりした物件で不安はありません。
  • 最悪の場合でも優先出資部分は回収できそうな優先劣後構造になっています。

ちなみに、FANTASは事業責任者の永野さんにツイッターで色々とご教示頂き、信頼度が大幅にアップしました。その時の記事はこちら↓

FANTASは既に3案件が無事に出口を迎えており実績も出ています。もし、まだ投資家登録がお済みでなければ、こちらからどうぞ↓

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