【案件分析】オーナーズブック杉並区マンション第4号ファンド第1回

オーナーズブックが3月15日午後6時から杉並区マンション第4号ファンド第1回 の募集を開始します。今回も開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

募集総額 296,100,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 19ヶ月
投資実行予定日 2019/03/27
匿名組合の償還予定日 2020/10/20
償還方法 元本 19ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(抵当権/根抵当権)

担保物件は杉並区宮前に所在

対象物件は杉並区宮前のどこかに所在する、地上4階建て、築29年の事務所兼住居物件です。現状満室稼働中です。最近のオーナーズブック案件ではお馴染みの検査済証が未取得(建築基準法違反)の物件になります。

物件収支は良さそう

開示情報を元にいつも通り収支分析を行いました。まず、レントロール(賃貸状況一覧)はこちら↓

続いて物件収支を分析し、担保評価額を3億3,200万円と試算しました。

私のLTVは88.9%

オーナーズブックのLTVは79.8%です。

金利支払いはギリギリ

余計なお世話ですが、借手は物件から上がるキャッシュフローでギリギリ金利支払いが出来るという試算結果です。もちろん、借入人の他の事業収益から返済原資を捻出してもらっても構いませんが、一応物件収支だけでも返せそうです。

まとめ

私の独断と偏見に基づく分析では、本案件は投資しても回収できそうです。

オーナーズブックの最近の案件は「玉石混淆」という印象です。本案件は良さそうですが、直近の中野区の案件はシビレル案件でした。

どの事業者・案件にも共通する事ですが、事業者のブランド力のみに左右されずに、案件ごとに良し悪しを見極める必要がありますね。

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