【案件分析】FANTAS check (中古不動産流通)PJ 第16号

FANTASが3月19日午後6時からFANTAS check (中古不動産流通)PJ 第16号の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

スポンサーリンク

案件概要

Resize?id=259&model=productimage

所在地 東京都目黒区柿の木坂一丁目5番3号
物件概要 区分マンション
駐車場 無し
竣工日 2013.02.01
契約期間 2019.04.09〜 2019.07.31
募集方式 先着順
募集開始日 2019.03.19 18:00〜
募集期間 2019.03.19 18:00〜 2019.03.25 23:00
募集金額 23,920,000円
一口出資金額 10,000円
募集口数 2,392 口
予定分配率 8.0%
運用期間 114日
入居状況 入居中

分析

対象不動産は都立大学駅近くのマンション

対象不動産は東急東横線都立大学駅から徒歩6分、築6年のマンション「イルフィオーレ都立大学」の1戸(約27㎡、間取り1K)です。住所が「目黒区柿の木坂」という、都内でもかなりプレミアムなロケーションです。

場所は環状7号線と目黒通りが交差する角地なので、かなり交通量が多くてうるさい場所になりますが、寝るためだけに帰ってくる一人暮らしの方であれば、あまり気にならないかもしれません。

案件利回りは実質2.5%

運用利回りは年8.0%なので、運用期間114日に引き直すと2.5%になります。優先出資2,392万円に対してリターン金額は約59万円です。FANTASが114日で59万円を稼げるかどうかが判断のポイントです。

収支計算

対象物件の家賃は月10万円、純収益(NOI)は月8万円、運用期間の純収益は合計で約30万円と試算しました。SUUMOで対象物件とその類似物件の家賃水準を確認したところ月11万円強でした。対象物件の家賃は市場平均より1割程度安いようです。

運用期間中の優先出資者向けの予定リターンは約59万円で、30万円は賃貸運用で稼ぎます。残りの約29万円は物件売却益などで稼ぐことになります。

では、物件売却が可能かどうかのシュミレーションですが、キャップレート水準で考えてみます。キャップレートは下図の通りになりますが、物件全体(FANTASの劣後部分を含む)で、NOIキャップレート3.2%となりました。目黒区のレジ案件でもNOIキャップレート3.2%は結構強気だと思います。

優先出資者の事だけを考えれば、約束の利回りを達成するには僅か29万円だけ物件を高く売れば良いので(それだとFANTASの利益が無いので実際はもっと高値で売却を目指すはず)、 そのレベルであれば買い手は見つかると思います。

ちなみに、FANTASが売却に失敗して劣後部分が完全に棄損しても、優先出資レベルではNOIキャップ4.0%で回る物件なので、このレベルなら買い手は見つかるでしょう。

また、対象物件の家賃は市場平均から少し安いと思われますので、賃貸借契約更新のタイミングで賃上げできるかもしれません。そうすればもう少し利回りは改善します。つまり対象物件には賃上げによるアップサイドの可能性があります。

まとめ

対象物件はキャップレートの設定が強気かなという印象はありますが、優先出資部分のみなら4%は確保できており無理はないと考えられること、将来的な賃上げの可能性もあることから、リスクは限定的だと判断します。

ちなみに、FANTASは事業責任者の永野さんにツイッターで色々とご教示頂き、信頼度が大幅にアップしました。その時の記事はこちら↓

FANTASは既に3案件が無事に出口を迎えており実績も出ています。もし、まだ投資家登録がお済みでなければ、こちらからどうぞ↓

FANTAS funding