【案件分析】FANTAS check (中古不動産流通)PJ 第17号

FANTASが3月19日午後6時からFANTAS check (中古不動産流通)PJ 第17号の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

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所在地 東京都港区東麻布一丁目12番6号
物件概要 区分マンション
駐車場 無し
竣工日 2013.06.12
契約期間 2019.04.09〜2019.07.31
募集方式 先着順
募集開始日 2019.03.19 18:00〜
募集期間 2019.03.19 18:00〜 2019.03.25 23:00
募集金額 23,360,000円
一口出資金額 10,000円
募集口数 2,336 口
予定分配率 8.0%
運用期間 114日
入居状況 入居中

分析

対象不動産は赤羽橋駅近くのマンション

対象不動産は都営大江戸線赤羽橋駅から徒歩3分、築6年のマンション「シーフォルム東麻布」の1戸(21.8㎡、間取り1K)です。住所は港区東麻布で、部屋によっては東京タワーが見えるはずです。

場所は桜田通り沿いで交通量は多いですが、南側の首都高からは距離があるので、私の経験だとそこまでうるさい印象はありません。寝るためだけに帰ってくる一人暮らしの方であれば、あまり気にならないでしょう。

案件利回りは実質2.5%

運用利回りは年8.0%なので、運用期間114日に引き直すと2.5%になります。優先出資2,336万円に対してリターン金額は約58万円です。FANTASが114日で58万円を稼げるかどうかが判断のポイントです。

収支計算

対象物件の家賃は月10.7万円、純収益(NOI)は月8.5万円、運用期間の純収益は合計で約32万円と試算しました。SUUMOで対象物件とその類似物件の家賃水準を確認したところ月12万円前後でした。対象物件の家賃は市場平均より1割程度安いようです。

運用期間中の優先出資者向けの予定リターンは約58万円で、32万円は賃貸運用で稼ぎます。残りの約25万円は物件売却益などで稼ぐことになります。

では、物件売却が可能かどうかのシュミレーションですが、キャップレート水準で考えてみます。キャップレートは下図の通りになりますが、物件全体(FANTASの劣後部分を含む)で、NOIキャップレート3.5%となりました。港区のシングル向けレジのキャップレートはこんなものだと思います。

東麻布エリアはオフィスと住宅が混在するエリアになっていて、シングル向けの賃貸マンションの供給(競合物件)が多い印象です、空室時に賃借人の確保に少し時間が掛かるかもしれませんが、対象物件は桜田通り沿いで前面が開けていて閉塞感が無く日当たりが良い事、部屋によっては東京タワーが見えると思うので、アピールポイントがある物件です。

優先出資者の事だけを考えれば、約束の利回りを達成するには僅か25万円だけ物件を高く売れば良いので(それだとFANTASの利益が無いので実際はもっと高値で売却を目指すはず)、 そのレベルであれば買い手は見つかると思います。

ちなみに、FANTASが売却に失敗して劣後部分が完全に棄損しても、優先出資レベルではNOIキャップ4.4%で回る物件なので、このレベルなら買い手は見つかるでしょう。

また、対象物件の家賃は市場平均から少し安いと思われますので、賃貸借契約更新のタイミングで賃上げできるかもしれません。そうすればもう少し利回りは改善します。つまり対象物件には賃上げによるアップサイドの可能性があります。

まとめ

対象物件の立地は港区東麻布でありステータスがあります。外国人投資家にも分かり易く投資需要は底堅いと思います。優先出資部分のみのNOIキャップレートは4.4%であり無理はないと考えられること、将来、賃上げの可能性もあることから、リスクは限定的だと判断します。

ちなみに、FANTASは事業責任者の永野さんにツイッターで色々とご教示頂き、信頼度が大幅にアップしました。その時の記事はこちら↓

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