【案件分析】FANTAS check (中古不動産流通)PJ 第18号

FANTASが3月19日午後6時からFANTAS check (中古不動産流通)PJ 第18号の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

所在地 東京都豊島区北大塚三丁目28番7号
物件概要 区分マンション
駐車場 有り
竣工日 2018.09.19
契約期間 2019.04.09〜 2019.07.31
募集方式 先着順
募集開始日 2019.03.19 18:00〜
募集期間 2019.03.19 18:00〜 2019.03.25 23:00
募集金額 26,320,000円
一口出資金額 10,000円
募集口数 2,632 口
予定分配率 8.0%
運用期間 114日
入居状況 入居予定

分析

対象不動産は山手線大塚駅から徒歩6分

対象不動産は大塚駅から徒歩6分、築1年の賃貸マンション「ガリシア大塚」の1戸(25.5㎡)です。周辺は住宅と店舗が混在する地域です。池袋駅周辺に職場・学校などがある人には非常に便利です。

案件利回りは実質2.5%

運用利回りは年8.0%なので、運用期間114日に引き直すと2.5%になります。優先出資2,632万円に対してリターン金額は約65万円です。FANTASが114日で65万円を稼げるかどうかが判断のポイントです。

収支計算

対象物件の家賃は月11.4万円、純収益(NOI)は月9.1万円、運用期間の純収益は合計で約34万円と試算しました。SUUMOで対象物件と家賃水準を確認したところ月11.3万円で募集されています。ほぼ新築物件なので家賃は相場より高めに設定されていると思います。

運用期間中の優先出資者向けの予定リターンは約65万円で、34万円は賃貸運用で稼ぎます。残りの約31万円は物件売却益などで稼ぐことになります。

では、物件売却が可能かどうかのシュミレーションですが、キャップレート水準で考えてみます。キャップレートは下図の通りになりますが、物件全体(FANTASの劣後部分を含む)で、NOIキャップレート3.3%となりました。新築プレミアムという事で、 大塚駅周辺のシングル向けレジのキャップレートとしては強気な水準になっています。優先出資レベルだと4.2%であり、こちらは市場の実勢を反映していると思います。

対象物件は大塚駅から徒歩圏で、住宅と店舗が混在するエリアになります。 大塚駅は池袋駅から1駅なので、周辺に会社や学校がある単身者をターゲットにしていると考えられます。

優先出資者の事だけを考えれば、約束の利回りを達成するには僅か31万円だけ物件を高く売れば良いので(それだとFANTASの利益が無いので実際はもっと高値で売却を目指すはず)、 そのレベルであれば買い手は見つかると思います。

ちなみに、FANTASが売却に失敗して劣後部分が完全に棄損しても、優先出資レベルではNOIキャップ4.2%で回る物件なので、このレベルなら買い手は見つかるでしょう。

まとめ

対象物件は池袋駅から1駅の大塚駅から徒歩6分の距離にある、ほぼ新築の賃貸マンションです。物件の立地・建物のグレードは申し分ないと考えられます。新築物件は売買価格にプレミアムが乗ることが多いので、普通に投資すると割高になりがちですが、本案件はFANTASが劣後出資するので、優先出資レベルで考えれば、リスクは抑えられた投資であると言えます。

ちなみに、FANTASは事業責任者の永野さんにツイッターで色々とご教示頂き、信頼度が大幅にアップしました。その時の記事はこちら↓

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