【案件分析】OwnersBook 港区オフィス・商業素地第1号ファンド第1回

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結論

私はこの案件には投資しません。理由は後述します。安心して投資できる案件がなかなか無いですね。

案件概要

※OwernesBookさんのHPからお借りしました。

東京都港区赤坂に所在するオフィス・商業ビル素地(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①)/メザニンローン(物件②)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社AN(貸付先1)に110,000万円(11億円)、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計110,010万円(11億10万円)の貸付を行います。

募集条件

貸付先 総合不動産会社AN
貸付金額 1,100,000,000円
貸付タイプ シニアローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 18ヶ月
返済予定日 2020/7/31
返済方法 元本 元本一括
利払 毎四半期(3月・6月・9月・12月末)
早期返済 可
担保 債権額 110,000万円(11億円)の抵当権(第一順位)を本案件実行時に設定します。

貸付先 総合不動産会社A
貸付金額 100,000円
貸付タイプ メザニンローン
利息の利率(予定・年換算) 5.0%
予定貸付期間 18ヶ月
返済予定日 2020/7/31
返済方法 元本 元本一括
利払 最終弁済日に一括
早期返済 可
担保 極度額1,000万円の根抵当権(第二順位)が既に設定され、既に540万円の貸付を実行し、2018年12月中に30万円、2019年1月中に10万円の追加貸付をそれぞれ予定しており、本案件実行時に10万円の追加貸付を行う予定です。なお、本物件については、当該極度額の範囲で追加募集を行う可能性があります。

投資しない理由

本案件の大半は赤坂のビルへの貸付なので、赤坂の案件を検討しました。私が投資しない理由は大きく以下の2点です。

  • LTVは本当はもっと高いのではないか。担保評価額14.5億円は更地の開発用地としての価値だそうです。更地にするには既存テナントの退去が必要ですが、立ち退き交渉は難しい上に時間がかかります。本来は立ち退きに失敗してテナントを埋め戻した場合の価値も評価すべきですが、その開示はありません。既存テナントの契約賃料が安い、ビルが古くて賃料があまり期待できない等の理由で、テナントを埋め戻した時の価値は14億円を大幅に下回るのではないでしょうか。
  • 案件のキャッシュフローに関する資料が開示されていないので、利払原資がどれ位あるのかわからずリスクを評価できません。テナントが減っていくわけなので、当然賃料も減っていきます。利払原資は減る一方なので、不動産会社ANが利息を負担することになると思われますが、物件や不動産会社ANの返済資力がよくわかりません。

リスクとリターンが把握できないので、本案件への投資は残念ながら見送りとします。

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