デュアルタップがfunds(ファンズ)から卒業する日は近いかも

ファンズが3月22日から募集を開始した「台東区XEBECファンド#2」ですが、即日満額資金が集まりました。XEBECシリーズは東証2部上場の不動産会社デュアルタップが展開する投資用マンションのブランド名です。

本案件は募集金額2,135万円、期間1年、金利4.3%でした。1号案件と同じ物件の上層階の部屋が投資対象です。1号案件についての分析記事は以下をどうぞ↓

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本案件はデュアルタップに対するコーポレート与信

今回も直ぐに資金は集ました。本案件は投資用マンション1室を担保にした東証2部上場の不動産会社デュアルタップ向けのコーポレート与信(ノンリコース型ではない)だと理解しています。それで4.5%の金利は魅力的だと思います。

融資≒与信には借手の財務状態や信用リスクを踏まえて融資する「コーポレート型」と、借手が保有する担保≒不動産の価値のみに依拠して融資する「ノンリコース型」があります。

本案件は投資用マンション1室を担保とするものの、融資の返済原資は担保不動産に限られず、デュアルタップ・グループにも返済義務が発生するようなので、コーポレート型の与信になります。

銀行の与信は大半がコーポレート型の与信ですので、銀行は不動産を担保として押さえた上で、借手の他の利益からも回収することが出来るわけです。

話はそれますが、マネオが組成する不動産担保ローン案件は何故かほぼすべてがノンリコース型です。借り手(リクレ?)は融資に紐付いた担保不動産を処分すれば、それ以上追及されないスキームになっています。身内(リクレ)を重視し、個人投資家を軽視しているように感じます。

デュアルタップは近々、ファンズを卒業する!?

会社四季報の最新号(2019年2集春)のデュアルタップのページを読んでいたら、「早ければ19年6月期中に不動産特定共同事業者の許可取得し自社でクラウドファンディング事業展開へ」と書かれていました。

不動産特定共同事業とは簡単に言うと、小分けした投資口を個人投資家に販売することで資金を集めて不動産に投資する事業です。

実はCREALとFANTASはこの形態で事業を行っています。細かい話ですが、不動産特定共同事業法は国土交通省の管轄で金融庁は絡みません。だから、案件匿名化・複数案件化という意味不明な行政指導はありませんでした。

会社四季報のコメントは会社へのヒアリングを元に記載されるので、実際にデュアルタップがそのように言っているのだと思います。デュアルタップはファンズで一定の実績を作ったうえで、自前で同様の事業を始めるつもりだということでしょう。

確かに自分でやろうと思えばやれないこともないです。昔の話ですが大手だと住友不動産と東京建物が不動産特定共同事業を行っていたと記憶しています。当時は1口500万円くらいで富裕層向けの商品でした。

デュアルタップは初めからファンズを通じて個人投資家層での知名度の向上を図った後、自社独自のビジネス圏に顧客を誘導する戦略だったのかもしれません。

ファンズの投資家登録はこちらからどうぞ↓

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コメント

  1. 元バンカー より:

    釈迦に説法ですが、コーポレート型の融資が必ずしも良いとは限りませんよ。借入先によっては、借りたお金を色付けせず、借入と返済原資がゴッチャになっている懸念あり。Maneoなどの延滞案件で問題化している通り、資金繰りが自転車操業になっている可能性も否定できないんだよね〜。