【案件分析】CREAL プレール・ドゥーク銀座EASTⅡ

クリアルが本日3月25日午後7時から「プレール・ドゥーク銀座EASTⅡ」の募集を始めます。いつも通り公開情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

Google ストリートビューより

募集金額 2,337万円
初回配当日 2019/05/31 ※以降毎月配当
想定利回り(年利) 4.0%
最小投資金額 1万円
想定運用期間  6ヶ月
募集期間 2019/03/25 19:00 〜 2019/03/27 19:00

分析

対象物件は新富町駅・八丁堀駅から徒歩5分

対象物件は新富町・八丁堀駅から徒歩5分、築13年の賃貸マンション「プレール・ドゥーク銀座EASTⅡ」の1戸(21.75㎡)です。銀座4丁目の交差点(銀座三越前)まで1.5キロなので銀座まで徒歩圏です。夜中まで飲んでも歩いて帰れますね。

優先出資レベルはリスクが低い

クリアルは会員のみに詳細な物件収支を公開しているので、ここでは詳細には触れずに、開示情報に基づいて私が試算したキャップレートについて記載します。

案件概要の通り、優先出資者への配当利回り(上図のNOI利回り)は4.0%です。本案件のポイントは、クリアルが物件売却等に失敗して劣後出資部分が全額棄損しても、優先出資者がギリギリ助かる(元本回収できる最低ライン)がどこなのかということです。

私の試算では、クリアルのサブリース契約が外れて原賃貸借契約の条件で運用するとすると、表面キャップ5.3%、NOIキャップ4.5%になります。

現在の賃料が高い印象は無いので、NOIキャップで4.5%が確保できていれば、優先出資元本を回収できる可能性は高いと思います。

まとめ

シンプルで分かり易い案件です。私は投資してみようと思います。

  • 本案件は都心の優良な区分マンションへの投資になります。賃貸需要は強いのでキャッシュフローは安定的であり、物件価格も2,500万円前後と手ごろなので流動性も高いと思います。
  • 優先出資者である個人投資家の下に、クッションの役割を果たすクリアルが劣後出資をするので案件のリスクは抑えられています。クリアルも自分が先に損する構造なので一生懸命に売却先を探すはずです
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