【案件分析】funds(ファンズ)フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド#1

ファンズが本日3月27日午後6時からフィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド#1の募集を開始します。いつも通り公開情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

本案件は東京都墨田区業平に「フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイド」を建設するための資金です。金額1億円、運用期間1年、金利3%、無担保無保証です。

予定利回り(年率・税引前) 3.0%
募集金額 100,000,000円
運用期間 約12ヶ月 2019/4/17〜2020/3/31
担保・保証 担保なし・保証あり
償還方法 満期一括
配当方法 毎四半期
最低成立金額 30,000,000円
最低投資金額 1円
募集期間 2019/3/27 18:00 〜 2019/4/10 13:00

以下のストラクチャーは正直言ってやや複雑です。関係者の数は多くありませんが、後述するように関係者の資本関係がやや入り組んでいます。

分析

対象不動産はスカイツリー近くのお洒落な商業施設

土地は約17坪ほどと小さい敷地ながら建蔽率80%、容積率300%の近隣商業地域なので3階建てくらいの建物が建ちます。

ほんとに感覚的な話で恐縮ですが、スカイツリー近くの16坪の土地に3階建ての鉄筋造?の建物を建てたら1億円くらいはかかりそうです。賃料単価や賃貸面積がわからないので細かい収支分析はできませんが、本案件は無担保無保証なので、不動産の価値はある意味オマケみたいなものです。

借手はフィル・カンパニーといちごグループ

ストラクチャーがやや複雑だと書きましたが、本案件の登場人物の相関図は以下の通りです。

ストラクチャー図を上に遡っていくと最終的にフィル・カンパニーといちごに行きつきます。つまり本案件は事実上、フィル・カンパニーといちごが組成していると言えます。だから両社の連帯保証がはいっているわけです。ファンズは押さえるべきポイントを押さえています。

ざっくりまとめてしまうと、フィル・カンパニーといちごが1年後に1億円+利息3%を返してくれるかどうかがポイントになります。私はちゃんと返してくれると思います。

いちごは不動産業界では知られたプレーヤーで2018年2月期決算は総資産3,241億円、売上578億円、純利益140億円でした。

フィル・カンパニーは時間貸し駐車場の上空に商業施設などを建てるユニークなビジネスモデルの会社で私は名前を知っている程度でした。2018年11月期決算は総資産41億円、売上47億円、純利益4億円でした。

両社の財務状況を見ると、1億円程度を返すだけの体力はあると思います。

まとめ

本案件はいちごとフィル・カンパニーに対する1億円の与信案件です。無担保無保証ですが、両社の財務体力を考えれば1億円程度は返済できそうだという事と、彼らにとっての1号案件を失敗させることはないだろうという読みもあり、投資しても大丈夫そうです。

いちごとフィル・カンパニーなら銀行から1億円くらい簡単に借りられると思うので、あえてファンズを使う目的は個人投資家に認知されることと、株価を上げることでしょうか。フィル・カンパニーの顧客は時間貸し駐車場のオーナーなので個人が多いのかもしれません。

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コメント

  1. A_鈴木 より:

    「フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイド」で検索を掛けると、賃貸募集情報が出てきました。

    https://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/sumida/6047264/

    上記情報は参考となるのでしょうか?

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      A_鈴木さん コメント(情報提供)ありがとうございます。頂いた情報は非常に参考になりました。追加で記事をアップしたのでご覧下さい。
      https://ganapati.work/archives/2725

      • A_鈴木 より:

        管理人さま

        コメントに書いた情報を分析して頂きありがとうございます。当方、不動産に関する知見がないため、とても勉強になります。