マネオ:千代田区16億円案件の遅延について

掲題の案件について読者のhideさんから情報提供を頂き、債権回収の最新状況(3月28日時点)が明らかになりました。hideさん、ありがとうございます。本記事では債権回収状況について分析します。

本案件の概要は以下の記事をご覧ください。

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回収状況の報告メール(3/28時点)

以下がマネオから送られてきた進捗状況の報告です。

1.回収活動状況について

前回までにご報告いたしましたとおり、本件担保物件につき、不動産事業者DMと売却予定先との間で売買契約が締結済みであり、3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定であったところ、不動産事業者DMから事業者C社に対し、売却予定先が資金調達に難航しているため、当該契約が解除になる見込みであるとの報告がございました。
その後、事業者C社は事実確認を行っておりますが、現時点では契約解除には至っていないものの、不動産事業者DMからは売買契約の延長合意をするのか、もしくは解除の方向で進めるのかという具体的な見通しの報告を受けておりません。この状況を受け、事業者C社は前回ご報告しました金融会社との間で、債権譲渡の交渉を進めています。交渉中の金融会社は、外資系の投資・資産運用会社のグループ企業です。
現時点では合意に至っておりませんが、金融会社は引き続き早期の購入を希望しています。なお、債権譲渡の金額やクロージングの条件につきましては、交渉中であるため明示は差し控えますが、金額につきましては処分価格での譲渡ではなく、不動産事業者DMの売買契約の実現可能性との比較において設定し、交渉中であることを申し添えさせていただきます。以上のとおり、事業者C社は、引き続き担保物件の売買の状況を確認し、回収手段として残しつつも、債権譲渡の交渉を進めることで早期回収に努めている状況です。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収状況について、引き続きメールにてご報告いたします。次回については2週間後を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、速やかにご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

2019年3月28日

勝手に深読みしてみます

マネオの状況報告メールから本案件の状況を勝手に深読みしてみました。

DM社は手付金を受け取っているので買い手は確かにいた

本案件はDM社から不動産を購入しようとしていた買い手が不動産購入資金の調達を上手く出来ないことが回収遅延の原因ですが、詳しい情報が無いので本当にそうなのかなんとも判断できません。ちなみにDM社は買い手から手付金を受け取っているようなので、これが本当だとすれば買い手に購入意思はあったと認められます。

金融会社への債権譲渡価格交渉は難航しているかも

マネオ(C社)は債権譲渡による回収も模索し始めているようですが、もし融資額以上での債権譲渡が出来そうな状況であれば、本来直ぐに債権譲渡して回収すべきです。

それをしないところを見るとマネオ(C社)はDM社とのリレーションの維持を優先して投資家をないがしろにしているか、「金融会社」の債権購入希望価格が融資額を下回っている可能性があります。

一般的に不動産売買契約の不履行を理由にDM社は買い手との売買契約を解除して手付金を没収することが出来ます。そしてDM社は没収した手付金をC社からの融資の一部返済に充てることも可能なはずです。

手付金を融資の一部弁済に充当すれば、金融会社への債権譲渡価格は融資額から手付金相当額を控除した金額で良いのですが、交渉中の債権譲渡価格はその金額にも届いていないという事かもしれません。金融会社はマネオの「足元を見る」はずなので価格交渉は大変だと思います。

担保評価額が高すぎたか

マネオの案件ページを見ると、担保評価額20億円はDM社の「売却予定価格」とあります。これに掛け目80%で16億円を融資したわけです。

今さらこんなことを言っても仕方がないのですが、売却予定価格はあくまでDM社の売却希望価格ですので本当の意味での担保価値では無かった可能性があります。

まとめ

マネオのメールを読むと、DM社と買い手の状況は膠着している様子ですし、金融会社への債権譲渡交渉もスムーズに進んでいる印象も受けないので、投資家の方には酷な話ですが回収遅延の長期化、元本棄損の可能性も排除できない難しい状況だと思います。

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コメント

  1. hide より:

    ありがとうございます、以下記載ありますが
    長引く可能性あるとのことでしょうか?

    それとも金融会社からは元本毀損しそうな
    安価で提示されている可能性があるとのことでしょうか?

    >金融会社は引き続き早期の購入を希望しています。

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hide さん 行間を読むしかないのですが、もし金融会社が融資金額(債権簿価)以上で早期の購入を望んでいるのであれば、マネオは直ぐに債権譲渡するのではないでしょうか。それをしないということは、残念ながら融資金額以下(簿価割れ)水準での価格提示を受けているものと推測します。つまり金融会社は「値段が安ければ直ぐに買いますよ」と言っているのだと思います。さすがのマネオもその要求は今は飲まないでしょうから、引き続き物件売却か融資金額以上での債権譲渡による回収を目指すはずです。結果として債権回収が長引く可能性があると思いました。

  2. hide より:

    追記させていただきます。
    長引くのは覚悟の上です、その上で若干の元本毀損で済むなら御の字です。

    それであればまだ期待はもてそうでしょうか?

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hideさん 担保価値を推し量る情報が無いので時間をかけることで回収できるのか、正直なんともわかりません。これまでのマネオの対応を考えるとあまり期待しない方が良いかもしれません。

  3. hide より:

    いつもありがとうございます、
    マネオとしてはなるべく多く投資家に還元したいという気があるのであれば、
    見守ろうと思います、少なくともラッキーバンクよりはましかと思いますので。

  4. hide より:

    今日も期失がありました、死にそうになります
    もうダメかもしれません

    **************

    投資家の皆様へ

    いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。
    この度、下記融資案件について、2019年3月28日を最終弁済期限とする元利金の未回収が発生いたしました。
    maneo株式会社(以下、「当社」という)より、対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、投資家の皆様への分配について、以下のとおりご報告させていただきます。

    1.融資案件の概要

    ■ローンID
    9032、9042、9100、9112、9180、9204、9252
    ■ファンド名
    不動産担保付きローンファンド1023号~1028号、1046号(案件1:C社、案件2:AN社)
    ■案件名
    【事業者C社向け】埼玉県新座市エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第7次募集)
    ■貸付実行日
    2018年1月26日、1月30日、2月9日
    ■融資金額
    159,997,023円
    ■最終返済日
    2019年3月28日
    ■URL
    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=3757 他
    ■残高
    159,997,023円

    本件は、事業者C社から事業者EGに対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

    2.経過

    2018年1月に事業者C社が事業者EGに対して160,000,000円の事業資金融資を行うため、「maneo」では159,997,023円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
    その保全策として、事業者C社は、事業者EGの事業協力者(以下、「担保提供者」という)が担保提供をした埼玉県新座市の土地建物(以下、「対象不動産」という)に対して根抵当権を設定し、
    当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。
    事業者EGは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。
    事業者EGは対象不動産と隣地とを一体化することで付加価値を向上させる事業プランを作成し、担保提供者はその事業プランに基づき大手住宅施工会社と売買契約を締結できる状況を整備しておりました。
    しかしながら、担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより、現時点では、売買決済が成就できておりません。
    この状況を打開すべく、事業者EGと担保提供者との共同で、前所有者と和解に向けた交渉を行う一方で、担保提供者は新たに自らの保有不動産を担保供与し、
    別金融機関からの資金調達による一括返済を試みてまいりました。しかしながら、期限の到来までにその審査の結論が得られておらず、延滞として取り扱うに至りました。

    3.回収の見込み

    当社及び事業者C社は、債権回収の方法として、以下のような対応を想定しております。
    (1)事業者EGの金融機関からの資金調達による返済
    (2)事業者EGの不動産売却による返済
    (3)競売による回収

    (1)につきましては、担保提供者は引き続き別金融機関からの資金調達に向け対応中です。4月中旬に再度金融機関との面談を予定していると報告を受けております。
    この状況について、現時点では確たる結論が得られておりませんが、最終承認が下りるとなれば借り換えによる一括弁済を見込んでおります。
    (2)につきましては、「2.経過」に記載の前所有者との和解が成立し、処分禁止の登記が抹消されれば、不動産取引の決済代金による返済が見込めます。
    (3)につきましては、回収に至るまでの期間は長期になりますが、上記(1)の進捗状況を踏まえ、その状況に応じて即時に申し立てができるよう準備を進めております。

    4.今後の状況報告について

    該当投資家の皆様には、回収状況につきまして、定期的にメールにてご報告いたします。次回については2週間後を目途に、状況のご報告をさせていただきます。

    5.その他

    該当投資家の皆様の「my maneo」内の「運用予定表」には4月2日までは「正常」と表示されます。4月3日以降は「期失」と表示されます。
    「返済実績一覧」ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、4月2日までは「運用中」と表示されます。4月3日以降は「期失」と表示されます。

    上記「1.融資案件の概要」の7件につきましては、2019年3月28日に債務者からの元利金の未回収が発生しましたので、4月8日の分配日には、分配は行われません。

    投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
    今後、全力で回収に努め、進捗をご報告いたします。

    2019年4月2日
    匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
    匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

  5. hide より:

    新座市の案件も記事にいただけると助かります

  6. hide より:

    いつもありがとうございます、以下進捗になります、あまり進展はないかと思いますがいかがでしょうか?
    @@@@@@@@@@@

    投資家の皆様へ

    maneo株式会社より、2019年1月31日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。

    1月31日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
    https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7835

    1.回収活動状況について

    前回のご報告以降、対象不動産の売買に係る状況変化はございません。
    依然として、現時点では契約解除には至らないものの、今後の延長の有無について、その見通しを把握しきれずにおります。
    かかる状況を受け、事業者C社は前回までにご報告しました金融会社への債権譲渡を本格的に進行させ、現在、クロージング最終段階まで進んでおります。
    前回のご報告のとおり、債権譲渡の金額等の諸条件につきましては、交渉過程という事情により明示は差し控えさせていただきますが、
    交渉上の守秘義務に違反しない範囲で開示できる内容がございましたら、次回以降ご報告させていただきます。
    上記のとおり、事業者C社は、引き続き担保物件の売買の状況を確認し、回収手段として残しつつも、
    債権譲渡の交渉を進めることが、現状における早期回収の方途であるとの認識にたち、回収に努めている状況です。

    2.今後の状況報告について

    該当投資家の皆様には、回収状況について、引き続きメールにてご報告いたします。
    次回については2週間後を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、速やかにご報告いたします。

    投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
    引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

    2019年4月11日
    匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
    匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hide さん そうですね。前回から進捗した点は、金融会社への債権譲渡が「クロージング最終段階」まで進んでいるという事でしょう。最終段階というくらいですから次の状況報告がある2週間後までに債権譲渡が完了するかもしれませんね。気がかりなのは債権譲渡価格は守秘義務があるからという理由で一切書かれていない事です。融資金額より高い金額で交渉が進んでいるならその旨を書いて投資家を安心させるのではないかと思うので、やはり債権譲渡価格交渉が厳しい状況なのだと推測します。

  7. hide より:

    ありがとうございます、
    あとはあまり安価だと基準に満たないとマネオはこれまでの実績から保留するので、
    ある程度の回収率であると期待するしかないかと思います。

  8. hide より:

    訳のわからない展開になりました、
    今更新たな登記が申請されているとは怪しい状況でしょうかね?

    @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

    投資家の皆様へ

    maneo株式会社より、2019年1月31日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。

    1月31日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
    https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7835

    1.回収活動状況について

    前回のご報告以降、対象不動産の売買に係る状況変化はございません。
    現状を把握すべく不動産事業者DMに報告を求めているものの明確な回答が得られておらず、
    また、新たな登記が申請されているため対象不動産の謄本が閲覧できない状態となっております。
    状況の把握は登記の完了が見込まれる5月上旬以降になるものと思われます。
    一方で、前回報告していた金融会社への債権譲渡はクロージングの最終段階にきておりますが、
    前述のとおり現在の登記内容が閲覧できない状況のため、登記の完了後に内容を確認し、最終決定がなされる見込みとなっております。
    上記のとおり、事業者C社は、引き続き担保物件の売買の状況を確認いたしますが、
    現時点では債権譲渡の交渉を進めることが、最速の回収手段にあたるものと判断しております。
    また、新たに設定される登記の内容によっては、不動産競売の申立にも着手することとなります。

    2.今後の状況報告について

    該当投資家の皆様には、回収状況について、引き続きメールにてご報告いたします。
    次回については3週間後を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、速やかにご報告いたします。

    投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
    引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

    2019年4月25日
    匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
    匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hideさん 頂いたマネオの状況報告を分析した記事をアップしましたよ。https://ganapati.work/archives/3724

  9. hide より:

    いつもありがとうございます、感謝いたします