マネオ:埼玉県新座市1億6,000万円案件の延滞について

昨日4月2日に埼玉県新座市の不動産を担保とする案件の延滞(融資額1億6,000万円 )が発生しました。マネオのリリースから読み取れることをまとめました。

スポンサーリンク

案件概要

本案件は埼玉県新座市の不動産を担保にした1億6,000万円の融資案件です。

融資金額:1億6,000万円
金利:5.85%
貸付日:2018年1月~2月に複数回実行
返済期日:2019/3/28
返済方法:利息は毎月支払い、元本は期限一括
担保:埼玉県新座市の土地

マネオのリリースを分析します

以下のマネオのリリースから一部を抜粋します。重要な箇所を太字でハイライトしました。

2.経過

その保全策として、事業者C社は、事業者EGの事業協力者(以下、「担保提供者」という)が担保提供をした埼玉県新座市の土地建物(以下、「対象不動産」という)に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。

事業者EGは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。事業者EGは対象不動産と隣地とを一体化することで付加価値を向上させる事業プランを作成し、担保提供者はその事業プランに基づき大手住宅施工会社と売買契約を締結できる状況を整備しておりました。

しかしながら、担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより、現時点では、売買決済が成就できておりません。
この状況を打開すべく、事業者EGと担保提供者との共同で、前所有者と和解に向けた交渉を行う一方で、担保提供者は新たに自らの保有不動産を担保供与し、別金融機関からの資金調達による一括返済を試みてまいりました。しかしながら、期限の到来までにその審査の結論が得られておらず、延滞として取り扱うに至りました。

3.回収の見込み

当社及び事業者C社は、債権回収の方法として、以下のような対応を想定しております。
(1)事業者EGの金融機関からの資金調達による返済
(2)事業者EGの不動産売却による返済
(3)競売による回収

(1)につきましては、担保提供者は引き続き別金融機関からの資金調達に向け対応中です。4月中旬に再度金融機関との面談を予定していると報告を受けております。この状況について、現時点では確たる結論が得られておりませんが、最終承認が下りるとなれば借り換えによる一括弁済を見込んでおります。
(2)につきましては、「2.経過」に記載の前所有者との和解が成立し、処分禁止の登記が抹消されれば、不動産取引の決済代金による返済が見込めます。
(3)につきましては、回収に至るまでの期間は長期になりますが、上記(1)の進捗状況を踏まえ、その状況に応じて即時に申し立てができるよう準備を進めております。

本案件は借手EG社による「仕掛け案件」

本案件はEG社が主導して担保提供者(EG社の関係会社?)に対象不動産を含む一段の土地を買受させ、まとまった(おそらく地型の良い)土地にしたところで大手住宅施工会社に転売するつもりだったと思われます。

単純にそこにある土地を売買するのではなく、上記のようにEG社が関係者に働きかけることで土地売買案件を仕立て上げるわけです。このような案件を「仕掛け案件」といいます。

仕掛け案件は土地が案件化できるかどうか分からないのでリスクは高いですし、この手の案件を手掛ける業者は「山っ気」がある人が多い印象です。

本案件の融資は担保不動産の購入資金に充てられたのだと推測しますが、明確な記載はありません。

担保不動産の権利関係が問題

借手EG社は担保不動産を所有していません。担保不動産を所有しているのは「事業協力者」とあります。つまり借り手と担保提供者が違うわけです。このような担保提供者を専門用語で「物上保証人」といいます。本案件では借手と物上保証人は同じグループ会社のような記載がありますが判然としません。

本案件の最大の問題は、担保提供者が適法に担保物件の所有権移転を受けていない可能性があることです。 詳細がわからないので確たることは言えませんが、 「差押え」ではなく「処分禁止」の登記をされているので、前所有者(売主?)は土地の所有権が適法に移転していないと主張しているのではないかと推測します。

しかもリリースの文面からはその可能性が高そうな印象を受けます。というのも、もし対象物件が完全に自分のものだという確信があるなら、前所有者となぜ「和解に向けた交渉」をするのでしょうか。

無関係な他人が自分の土地に勝手に「処分禁止の登記」をしてきたら、登記抹消を求めて直ちに訴訟を起こすはずで和解交渉などしません。

仮に和解も出来ないという事態になると、本案件は無担保状態になりかねません。

今後の展開

マネオによると回収手段としては、EG社による資金調達、担保不動産売却、競売を想定しているそうです。

EG社による資金調達が上手くいけばよいですが予断を許しません。リリースに「再度金融機関と面談する」とありますが、借入に向けて交渉が進捗している証にはなりません。銀行は顧客から「どうしても会ってほしい」と言われれば一応会うものです。融資を断る前提でも会って十分に検討したが融資できなかったというプロセスが必要なのです。会わずに融資を謝絶すると金融庁にお咎めを受けるかもしれないからです。

担保不動産の処分や競売は、そもそも対象不動産が担保提供者のものであることが前提です。所有権の帰属を争っている状況では、これらが債権回収の選択肢になるかどうかもわかりません。

マネオ(C社)はもっと踏み込んでEG社が保有する他の資産売却を求めたり、強制執行・差押えをチラつかせるなどの圧力をかける必要があると思います。

ランキング参加中

ブログランキング参加中です。
にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ

PVアクセスランキング にほんブログ村

スポンサーリンク
レクタングル広告(大)
レクタングル広告(大)

シェアする

フォローする

コメント

  1. トシ より:

    新座の根抵当権を行使して競売を申し立てるこができれば
    元本償還の可能性はあると思いますか?

    処分禁止の登記に対抗できるか心配です。
    筋が悪いですね、リクレの石山社長なにを見て融資したのでしょうか?

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      トシさん コメントありがとうございます。難しい論点ですね。私もはっきりとはわかりませんが、処分禁止の登記は所有権の帰属の問題なので、所有権者がはっきりしない状況では裁判所は根抵当権の行使は認めないのではないでしょうか。仮に根抵当権を行使して競売等で不動産を処分した後に、そもそも所有権が無かったとされてしまうと取り返しがつきませんからね。いずれにしても司法書士や弁護士の専門的なアドバイスが必要な論点だと思います。さらに、担保価値が融資額を上回っているかという別の重要な論点もあります。担保価値については開示情報だけでは何ともわかりません。

  2. ryo より:

    新座の件
    時間が無くmaneoにだけ電話しました。

    ・根抵当権を設定した時点で処分禁止の登記の存在を知っていたのか?
    ・4月中旬の銀行面談で融資がおりなければどう対応するのか?
    ・ファンド募集時には処分禁止の登記の記載はなかったが知ったうえで未記載で募集なら詐欺、
     知らなければ過失に当たると指摘。

    分かる者からの連絡待ちです、心配ですね

  3. 横から より:

    横から失礼いたします。
    初心者ですので、的はずれな見解かもしれませんが、気になる事案ですのでコメントさせてください。

    >本案件の最大の問題は、担保提供者が適法に担保物件の所有権移転を受けていない可能性があることです。

    これはまさにそのとおりなのですが、manenoの案件ページの借り手資料を見ると
    (1) 会社謄本 1通
    (2) 物件資料(評価書、謄本等) 1通

    となっており、物件の謄本は融資前に確認しているはずですよね。
    つまり、この時点で、物件の所有権が担保提供者に正式に移転していることは確認できていると思うのですがいかがでしょう。

    その上で、
    ・持ち込まれた物件の謄本が偽造されたものだった
    ・maneoの確認不備
    などの理由により、担保提供者と物件の前所有者がモメているということなのでしょうか。

    担保ありで募集しているのに、それがそもそも架空のものだったということでは、お話になりませんよね。

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      横からさん コメントありがとうございます。的外れどころか「的を射た」ご指摘だと思います。これは私の推測ですが、マネオは対象不動産の不動産登記簿謄本をちゃんと見たのだと思います。そして謄本に記載された所有者は担保提供者だったのでしょう。謄本の偽造は可能ですが、謄本はネットで誰でも閲覧・取得できますので、融資する側が自分で確認するのが基本動作です。また根抵当権が登記されているそうなので、司法書士も法務局も対象不動産の所有者が担保提供者であると認識したはずです。
      問題の根源は、担保提供者が前所有者からどのように物件を取得したかという点です。担保提供者は法人のようなので本案件には当てはまらないと思いますが、例えば相続争いで揉めたケースであれば「処分禁止の登記」がされるかもしれません。相続人が複数いるのに、そのうちの一人が勝手に自己単独名義で登記した場合などです。おっしゃる通り担保ありで募集したのに「無担保でした」ではお話になりません。

  4. トシ より:

    有意義なコメント有難うございます。

    maneoのファンド募集説明欄にある根抵当権設定とは根抵当権設定登記と考えて間違いないのでしょうか?
    融資時点で登記記録を確認した上での根抵当権設定登記であるなら、処分禁止の登記より先んじており競売の申し立ても可能かと思います。

    もしこれが処分禁止の登記が効力を発揮して担保権の実行ができない状況になってしまった場合にはmaneoは担保ありで募集したにもかかわらず実質担保なしとなってしまうので重過失にあたるのではないでしょうか?

    募集説明欄のスキーム説明にある公正証書での契約をすることで返済ができない場合には、裁判を行わず、強制執行を行うことが出来ます。
    返済期日までに返済できない状況になった場合、maneoは質件を実行して直接返済を求めることができます。
    とあるのですが、延滞のお知らせでは担保提供者が金融機関との面談の結果待ちというのは強制執行や競売を行うよりもより早く全額回収可能性があると判断してのことなのでしょうか?
    そもそも融資がおりるのであれば返済期日前に融資実行されているのでしょうが・・

    銀行との面談後に強制執行でもして不動産業を行っているEGの不動産や新座の不動産を売却して1日でも早く元本回収してもらいたいです。

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      トシさん 根抵当権の「設定」と「登記」は実務上は同じと考えて差し支えないと思います。根抵当権と処分禁止の登記の先後と優劣の関係は申し訳ないのですが私にも何ともわかりません。私も経験したことのないケースです。仮に担保提供者が担保物件の所有権を失った場合のマネオの過失の有無ですが、これもマネオがどの程度の調査をしたのか、その調査が十分だったのか等によって責任の度合いが変わってくると思います。ご理解の通り対象物件の権利関係を正常化させてマネオからの借入金を返済するよりは、他のルートから資金を調達してマネオに返済する方が早いという判断があるのでしょう。

  5. hide より:

    いつもすみません
    以下案件の価値余力とは担保余力と考えて大丈夫なのでしょうか?
    外部機関の評価でローンの先順位もあり、さすがに無担保とは思えません

    マネオに確認してるのですが回答待ちになります

    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5917

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hideさん 実態としては「価値余力」を「担保余力」と読み替えて頂いて差し支えないと思います。マネオの説明通りであれば本案件は無担保ではありません。

  6. hide より:

    ありがとうございます
    先順位がありますがローンなので
    繰上返済するとすればマネオからと思っています

    あとは外部専門機関の評価なので
    ある程度信用できる価格との認識で良いでしょうか?

    あとは2年と長いですね、当時はマネオの今の状態想像できず、後悔しています

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hideさん 
      本案件(https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5917)はFE社に対する融資ですが、資金使途はCC社に対するエクイティ出資の代わり金のようです。エクイティ出資だとCC社のレベルではローン返済に劣後します。本案件の融資を回収するには、FE社で更なる借換え、CC社で物件売却、エクイティ出資部分の売却の3パターンが考えられます。

      確かに物件評価は「外部専門機関」が行ったとされています。ちゃんとした機関の評価であれば一定程度は信用できると思います。

      前回の私の回答で、本案件は「無担保ではない」と書きましたが、案件概要ページをみると本案件は「無担保・無保証」を書かれているので法的には無担保でした。失礼しました。訂正します。そのためマネオは「担保」余力ではなく「価値」余力と書いたのだと思います。私ならFE社のCC社に対する出資持分に質権を設定してCC社のエクイティ出資部分を担保に取ります。マネオが質権を設定しなかった理由に関する説明はありません。

      また、本案件(マネオ→FE社に対する融資)は責任財産限定特約付融資(いわゆるノンリコースローン)であると書かれていますが、上記の通り本件貸付に対する担保を設定されていないので、ノンリコースローンではなく無担保融資です。マネオの説明は整合性が無いような印象を受けます。

      投資家の方が不安になることを色々書かざるを得なくて私も恐縮します。お気持ちをお察しします。

  7. トシ より:

    いつもコメント有難うございます。
    基本的なことなのですが、新座の案件借主の事業者EGは担保を放棄すればC社(リクレ)に対する債務は免除されてしまうのでしょうか?
    スキーム説明欄にある強制執行とは債務者の財産を差し押さえ売却できる権利だと思いますがいかがでしょうか?

    もし貸主側からの視点で新座の担保が権利絡みで競売にかけるのが難しい場合にはどのような対応(取立て)が考えられますでしょうか?
    お時間のある時にご回答いただければ幸いです。
    宜しくお願い致します。

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      トシさん EG社とCC社間の金銭消費貸借契約書を見ていないので断言できませんが、普通に考えてEG社が担保物件を所有していないことになってもC社に対する債務は無くならないはずです。一般論になりますが新座の物件が権利の問題で処分出来なくても、EG社が保有する他の資産を差押えるなどして債権回収(取立)を図ることが可能なはずです。

  8. hide より:

    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=6480

    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=6552

    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=6531

    ありがとうございます、上記と異なり今更気になりました

    本案件の融資を回収するには、FE社で更なる借換え、CC社で物件売却、エクイティ出資部分の売却の3パターンが考えられます。
    とのことですが、難しい案件なんでしょうね? 素人にはわからなかったです

  9. hide より:

    追加で申し訳ありません

    担保がないとなると期失時につまり力づくで執行できないということでしょうか?

    希望はありますでしょうか?
    2年あるので猶予あると思います

    >本案件の融資を回収するには、FE社で更な>る借換え、CC社で物件売却、エクイティ出>資部分の売却の3パターンが考えられます。

  10. hide より:

    違う案件の件でなんども大変申し訳ございません、
    無担保融資を調べましたが、かなり信頼できる相手の場合はあり得るとのことです

    これだけの敷地面積を保有する借りてなので、大手企業であり信頼性が高いため
    という考え方はできるでしょうか?

    12億円の融資で期失時に全損は避けたく、さすがにそんなリスクはマネオも取らないと考えています

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hideさん おっしゃる通りの可能性もありますが殆ど情報開示が無いので何ともわかりません。残念ながら見守るしかありませんね。

  11. hide より:

    マネオについて、色々な方に相談した結果、以下の考察でおりますので、
    ご指摘ありましたら何卒お願いしたいです。

    現在の期失の増加の1つの原因は
    金融庁を意識して安易なリファイナンスをしなくなってることがあると思います。

    期失となった場合に担保評価がもともといい加減なため、
    売却の長期化だったり、元本割れが発生している現状です。

    今後も期失は発生するでしょうが、
    そもそも詐欺企業ではないので、
    リクレ社主導で何とか返済や回収に尽力してくれると考えています。

    マネオは上場企業の株主があり、
    スポンサーも複数企業の打診から選定中とのことです。
    新社長体制で今後もビジネスをする意思があり、
    これだけのユーザー数を抱えた企業なのでそれなりに価値は有るため、
    経営陣もなんとか存続させたいと考えているはずです

    最近の案件数は応募が激減しているが、
    マネオのビジネスモデルでは仲介料が減ることくらいと、直近決算の黒字ということもあり、
    当面は破産することはない分の企業体力があると思います

    グリフラの訴訟の件は判決でるため
    1年以上はかかると思われるため、すぐに2種免許を没収はないと思います

    なので長期戦で精神困憊との戦いになりますが、
    償還や回収された資金は順次引き上げる予定です。

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hide さん 不安な気持ちは良くわかりますが、私も一般に開示された情報しか持っていないので、ご指摘の通りの良い方向に進めば良いと思いますが、マネオの今後の事業方針や訴訟の行方などは何とも申し上げようがありません。

  12. hide より:

    そうですよね
    申し訳ありませんでした、希望もちます

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      hide さん トシさんから伝言です。トシさんもマネオ案件で色々と辛い思いをしているそうなので、どんなことでも良いので情報交換をしたいそうです。トシさんのメールアドレスは管理人が聞いておりますので、もし興味があれ「お問い合わせ」から私に連絡してください。

  13. ryo より:

    進捗ありましたので報告します

    “““““““““““““““““““

    投資家の皆様へ

    maneo株式会社より、2019年4月2日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。
    該当の投資家の皆様への続報となります。

    4月2日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
    https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=8003

    1.回収活動状況について

    前回のご報告以降の回収活動について、その途中経過を以下にご報告いたします。

    (1)金融機関からの資金調達による返済
    担保提供者は別金融機関からの資金調達に向け対応中であることを前回ご報告いたしましたが、
    その後の状況については、現時点では進捗の確認が取れておりません。
    引き続き当社は事業者C社への具体的な状況の把握・報告を要請しております。

    (2)不動産売却による返済
    担保提供者において、大手住宅施工会社と売買契約を締結できる状況を整備しておりますが、
    担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより、現時点では、売買決済が成就できておりません。
    処分禁止の登記が抹消されれば売買契約が可能な状況となりますが、和解に至っておらず、この間での進展はございません。
    処分禁止の仮処分の登記がされたことにつきまして、その理由や詳細に関するお問い合わせを複数頂戴いたしました。
    こちらにつきまして、事業者C社からの報告によりますと、対象地の前所有者の相続人の一人が、本件売却を不服とし、
    意思能力がない状態での売却であったという趣旨で申し立てをしたとのことです。
    和解に向けた交渉状況につきましては、当社から事業者C社に対して、進展の見込みや交渉状況が把握できる追加の裏付け資料の提供を求めている状況です。
    また、事業者C社が融資を実施した時点では、所有権の移転登記において不備は見られず、
    担保提供者が適切に取得したものとして融資実行した事業者Cの判断を踏まえ、当社は事業者C社に融資いたしました。
    その後処分禁止の登記が行われ、担保提供者は和解に向けた交渉に動いたとのことです。
    なお、本件登記は、前所有者の申立に基づく仮処分命令によるものであり、裁判所の判決に基づくものではありません。
    投資家の皆様にお伝えできる追加の事項がございましたら、事業者C社の取得する情報を基に引き続き報告してまいります。

    (3)競売による回収
    競売申立の書類を裁判所に送付いたしました。
    裁判所において正式な申請の受理がなされますと、所定の競売手続きに則った売却手続きが進行いたします。
    なお、事業者C社からは、処分禁止の登記がなされた土地においても、競売手続きの進行は可能であり、
    手続きにおいて追加対応があれば、適宜応じていくとの報告を受けております。

    2.今後の状況報告について

    該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
    次回につきましては、5月上旬を目途に状況をご報告いたします。

    投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
    引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

    2019年4月16日
    匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
    匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)