【案件分析】オーナーズブック 相模原市マンション案件がシビレル

オーナーズブックが4月8日に「相模原市マンション第1号ファンド第1回」の募集を開始します。いつも通り開示情報に基づいて案件分析を行いました。

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案件概要

本案件は神奈川県相模原市中央区に所在する賃貸マンションを担保にした第3順位の貸付です。

募集総額 50,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 5.0%
予定運用期間 26ヶ月
投資実行予定日 2019/04/12
匿名組合の償還予定日 2021/05/20
償還方法 元本 26ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(抵当権/根抵当権)

案件分析

担保不動産は3物件、築30年、稼働率30%

担保物件は神奈川県相模原市中央区に所在する以下の賃貸マンション3棟です。オーナーズブックによると稼働率(加重平均?)が28%だそうです。稼働率30%以下だと殆ど空き家という感じだと思われます。

オーナーズブックの評価額は現状の稼働率30%ではなく、一定程度リースアップに成功したことを前提とした評価額だと思われますので注意が必要です。

物件①-1
神奈川県相模原市中央区鹿沼台所在、1987年2月築、稼働率36%、29,440万円

物件①-2
神奈川県相模原市中央区相生所在、1986年3月築、稼働率17%、19,510万円

物件①-3
神奈川県相模原市中央区相生所在、1987年6月築、稼働率26%、5,600万円

借手は赤字企業

借手は不動産保有会社AU社です。2期前は経常利益・当期純利益を計上したものの、前期及び3期前は経常損失・当期純損失を計上しているそうです。

まとめ

本案件は色々な意味でシビレル案件です。具体的には以下の通りです。

  • 案件の募集開始時刻が開示されていない。まだサーバーの強化が終わらないのか、今回も投資家に不便を強いるひどい運営になっています。
  • 匿名化が解除されていない。金融庁は案件匿名化・複数案件化を解除したのに、本案件は「行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要がある」そうです。なぜ開示しないのかオーナーズブックにメールで問い合わせましたがまだ返信はありません。
  • 物件が古い上に稼働率が恐ろしく低い。オーナーズブックの担当者コメントを見ると、担保物件は「住宅地域としての需要が見込まれるエリア」だそうですが、であれば稼働率30%は無いと思います。実際のLTVは65.8%よりもずっと高い可能性が高いでしょう。
  • 本案件の担保順位は第3位。銀行から1位、2位の抵当権を付けて借入をしてもまだ資金が足りないという事だと思われます。借手は相当資金に詰まっている考えられます。
  • 借手は赤字企業。上記を裏付けるかのように借手は前期決算が赤字です。本業の不動産賃貸が上手くいっていないのでしょう。
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コメント

  1. 電力マン より:

    この案件はパスですね。
    オナブも相当案件不足なんでしょうか?

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      電力マンさん コメントありがとうございます。私の主観ではオーナーズブックは以前からこのような案件を取り扱っているように思います。昔から案件不足なのか、自分の資金を投じるわけではないので質の悪い案件でも気にならないのか、どちらなのかわかりませんが、この案件はパスですね。