FANTAS check PJ 第19号 「フェニックス西参道タワー」は良い案件だと思う

FANTASが明日11日(木)午後6時から「フェニックス西参道タワー」の募集を開始します。

今回は開示情報に加えてFANTASの永野さん(twitter:@EternaLField1)を質問攻めにして色々教えて頂いた情報も含めて案件分析を行いました。永野さん、ありがとうございました。

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案件概要

本案件は「フェニックス西参道タワー」の1室を担保にした不動産投資案件です。運用期間がこれまでより長くて1年です。

募集金額 27,120,000円
一口出資金額 10,000円
予定分配率 4.7%
運用期間 366日

「キャピタル型」と「インカム型」の違い

本案件はこれまでの「キャピタル型」と異なり「インカム型」です。両社の違いをざっくり説明すると、運用終了時点で売却益が出た際に利益を優先出資者(私たち個人投資家)に分配するかどうかです。

FANTASの「インカム型」はCREALと似たスキームです。両社は分配頻度、サブリースの有無などの違いはあるものの、リスク・リターンはほぼ同じであると私は分析しています。CREALに投資できる方はFANTASにも投資できると思います。

これまでの「キャピタル型」案件は利回り8%でした。この8%はイメージとしては賃料収入4%と物件売却益4%で構成されている訳ですが、物件売却益を前提とした投資はリスクが高い場合があります。高利回り案件のカラクリはこちらの記事をどうぞ↓

物件売却益を含めた高利回り案件があってももちろん良いのですが、もう少しマイルドな賃料収益のみで利回りを作っていく案件があっても良いと当ブログでは申し上げてきたので、FANTASが今回このような案件を作ってくれて好意的に捉えています。

案件分析

担保物件は渋谷区代々木の高層マンションの1室

対象物件は渋谷区代々木に所在する2012年8月築、24階建て、総戸数193戸の高層マンション「フェニックス西参道タワー」の1室(約25㎡)です。

京王線初台駅徒歩5分、新宿駅まで徒歩15分と抜群のアクセスを誇ります。対象物件のすぐ隣に首都高速が走っているので階層にもよりますが騒音があると思います。また、高層階なら部屋から新宿副都心、代々木公園、新宿御苑等の抜群の景色が楽しめると思われます。

収支分析

本案件から初めて物件に関する経費が開示されました。永野さんによれば「 インカム型は必ず収支内容を見て投資判断いただく必要があると考えたのと、情報開示レベルの向上ということを常に意識している」ためだそうです。情報開示が多いのは歓迎です。

現行賃料(月12.6万円)をベースにした年間NOIは約127万円で、優先出資額に対する利回りは4.70%です。劣後出資部分も含めた物件全体のNOIキャップレートは3.76%です。

FANTASの劣後出資が20%あるので、物件価値の下落に対する一定のバッファーがあります。また優先出資レベルのNOIキャップレート4.7%はかなり高い(魅力的)だと思います。

もちろん本案件にはリスクがあります。代表的なものは以下の2点です。

  • 現行の賃貸借契約が今年5月で満期を迎えます。つまり投資したらいきなり賃借人が退去して空室になるリスクがあります。この点について永野さんに確認しましたが、今のところ退去の申し出はないそうです。契約更新まで2か月を切っても解約通知が来ないという事は賃貸借契約は更新されるとみてよさそうです。
  • CREAL案件と異なり本案件はサブリース契約が無いので、賃借人が退去するとキャッシュフローは即ストップします。ただし本案件の分配頻度は運用終了時点に一括なので期中のキャッシュフローが無くても、物件売却益が確保できればその一部を充当して利回り4.7%を確保できる場合があります。空室のままで更に物件売却益も無いとすると、劣後出資するFANTASは儲けが全く無くなるので、リーシングも物件売却も一生懸命取り組んでくれると思います。

まとめ

対象物件は都心の高層マンションで賃料設定にも無理はありません。本案件は普通に区分マンションに小口投資する感じようなスキームになっていて、優先出資レベルの利回り(キャップレート)は魅力的です。私は良い案件だと思います。

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コメント

  1. 通りすがり より:

    良い案件だとは思うのですが数秒ももたないと思うので行ける気がしません
    弾が増えてくれるとありがたいのですが