CREAL パレステュディオシンシア文京千石は魅力的です

4月12日午後8時からCREALは「パレステュディオシンシア文京千石」の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。

今回から募集開始時刻が午後7時から8時に後ろ倒しになりましたね。勤め人でもより応募しやすい時間帯になりました。

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案件概要

本案件は東京都文京区千石に所在する区分マンションの1室への投資です。

募集金額 1,671万円
初回配当日 2019/06/30
想定利回り(年利)4.2%
最小投資金額 1万円
想定運用期間 6ヶ月

案件分析

対象物件は文京区千石のマンションの1室

対象不動産は東京都文京区に所在する2003年7月築、総戸数73戸のマンション 「パレステュディオシンシア文京千石」 の1室(約25㎡) です。

都営三田線千石駅徒歩3分、JR山手線・都営三田線巣鴨駅徒歩7分という交通至便な立地です。対象物件の前は幹線道路なので部屋の位置によっては騒音があると思います。隣地に高い建物は無いので日当たりは良さそうです。

収支分析

クリアルは会員のみに詳細な物件収支を公開しているので、ここでは詳細には触れずに、開示情報に基づいて私が試算したキャップレートについて記載します。

案件概要の通り、優先出資者への配当利回り(上図のNOIキャップ)は4.2%です。本案件のポイントは、クリアルが物件売却等に失敗して劣後出資部分が全額棄損しても、優先出資者がギリギリ助かる(元本回収できる最低ライン)がどこなのかということです。

私の試算では、クリアルのサブリース契約が外れて原賃貸借契約の条件で運用すると表面キャップ6.3%、NOIキャップ4.9%になります。

現在の賃料が高い印象は無いので、NOIキャップで4.9%が確保できていれば、優先出資元本を回収できる可能性は高いと思います。

まとめ

いつも通り分かり易い案件です。最近の案件の配当利回りが4.0%だったので本案件は少し高いですね。対象物件は山手線内側で住所は文京区千石という事で立地も良いと思います。クリアルが劣後出資しているのでリスクも一定程度抑えられています。

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コメント

  1. タキ より:

    いつも素晴らしい記事を有難うございます。

    maneoの千代田区の案件ですが債権譲渡されることになりそうですが、
    16億円の募集に対してどのような決着になると予想されますでしょうか?
    ご意見をお伺いできれば幸いです。
    都合のよろしい時にお願い致します。

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      タキさん そうなのですね。知らなかったです。マネオから発表があったのですか?もし公表資料があれば内容を教えて頂けないでしょうか。