CREALシンシア本郷三丁目はちょっと・・・

CREALが4月17日から「シンシア本郷三丁目」の募集が始まります。開示情報に基づいて検討してみました。

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案件概要

本案件は東京都文京区湯島に所在する区分マンションの1室への投資です。ちなみに直近の案件も文京区でした。

募集金額 1,968万円
初回配当日 2019/06/30
想定利回り(年利)4.0%
最小投資金額 1万円
想定運用期間 6ヶ月

案件分析

対象不動産は文京区湯島のマンションの1室

対象不動産は東京都文京区に所在する2002年9月築、総戸数34戸のマンション 「シンシア本郷三丁目」 の1室(約22㎡) です。

丸ノ内線・都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩6分、千代田線「湯島」駅徒歩7分という立地です。対象物件の目の前は春日通りなので騒音がありそうですが、高い建物は道路沿いにしか無いので、部屋の位置によっては日当たり・景色は良いかもしれません。建物1階に中華料理屋が入っている様です。料理に伴う匂いがあるかもしれません。

LIFULL HOME’SのHPからお借りしました

収支分析

クリアルは会員のみに詳細な物件収支を公開しているので、ここでは詳細には触れずに、開示情報に基づいて私が試算したキャップレートについて記載します。

契約賃料はおそらく市場並みだと思います。 本案件はブリッジ・シー・エステートのサブリースが入っていますが、サブリース賃料は原賃貸借契約の賃料と同額です。おそらく優先出資配当4%を確保するためにサブリース賃料で中抜きすることが出来ないためだと思います。

LIFULL HOME’Sで対象物件を調べていたら、対象物件と同じような部屋が1,740万円で売りに出ています。CREALの物件より大分安い値段です。

何か特別な理由(人が亡くなった、現状空室でリフォームが必要なくらい汚い、リーシングが必要なので費用が先行する等)で安くなっている可能性もありますが、これだけ見るとCREAL案件が割高に見えてしまいますね。

まとめ

本案件はやや微妙な感じがしますね。投資しても回収できると思いますが、これまでのCREALの案件と比べると見劣りします。特に物件価格が割高そうなのと、個人的に1階が中華料理屋の匂いが気になります。

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コメント

  1. ガイア被弾 より:

    この1740万円は2階だから割安なんじゃないですかね?中華料理屋のニオイも気になるでしょうし

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      ガイア被弾さん 確かにご指摘の通りかもしれません。気づきませんでした。中華料理屋は相当存在感があるんでしょうね。対象物件の階数と位置が気になります。。