オーナーズブック 台東区新築マンション案件を検討してみた

本日午後6時からオーナーズブックが台東区新築マンション案件の募集を始めます。開示情報に基づいて検討してみました。

ようやくシステムの増強が終わったようですね。募集開始時刻が明らかにされました!これで何度もHPにアクセスしなくても良くなりますね。

スポンサーリンク

案件概要

本案件は東京都台東区東上野に所在する新築マンションを担保にした3番抵当案件です。最近のオーナーズブックは3番抵当案件が多くないですかね。担保力をフル活用したい事業者の駆け込み寺になっているのかもしれません。

募集総額 50,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.4%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行予定日 2019/04/26
匿名組合の償還予定日 2021/05/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(根抵当権)

案件分析

対象不動産は台東区東上野所在の新築賃貸マンション

下記のHP記載の写真はイメージです。対象物件はこんなに立派ではないはずです。対象物件は各階の専有面積が45㎡程度しかないので、狭小地に10階建てのすごく細長い建物を建てたと推測されます。

新築マンションですがリーシング活動が遅れているのか、入居率はゼロです。

東上野地区は単身者向けの賃貸マンションが多いエリアという印象があります。JRの他に銀座線・大江戸線でのアクセスも良いエリアです。

収支分析

開示情報に基づく満室想定の賃貸借状況は以下のようになります。

3階以上の住居の坪単価が新築にしては安いと思います。SUUMOで検索すると概ね坪15,000円程度が多い模様です。賃料が安い理由はわかりません。単にお得な物件なのか、それとも目の前に焼き肉屋があって煙と匂いがすごいとか、色々妄想が膨らみますが物件が特定されていないので何とも言えません。

1・2階は簡易宿泊所にするそうです。これはいわゆる「民泊」として運用するということでしょう。民泊部分の賃料は3階以上の住居の1.3倍の水準です。個人的な感覚ですが、民泊部分の賃料単価はもっと高くても良いと思います。

オーナーズブックの評価がこの物件で特に保守的なのか、賃料が低い水準に抑制されるネガティブな要素があるのか、どちらなのかはわかりません。

続いて収支も勝手に想定しました。私の評価額は3.6億円(オーナーズブック:4.2憶円)です。私のLTVは88.0%(オーナーズブック:74.9%)になります。

まとめ

前回の相模原の築古・低稼働マンション案件よりは大分良いと思います。私のLTVは88%です。また本案件は3番抵当です。メザニンというよりは、リスクはほぼエクイティと同じだと思います。

現状、対象物件の稼働率はゼロです。住居部分のリーシング活動は今やっていると思われます。民泊部分の許認可はこれから取得するそうなので、営業開始まで時間が掛かるでしょう(なんで先に許認可申請しないの!)。

なお、稼働率が安定するまで借手が他事業の収益で金利を支払う必要がありますが、借手の財務状態は非開示なので返済能力は評価できません。

リースアップできなければ上記の評価は「絵に描いた餅」になります。 本案件はいわゆるリーシングリスクの塊です。オーナーズブックはリーシング状況を開示していないので、リーシングが上手くいきそうか判断する情報はありません。

不動産のプロであるオーナーズブックの判断を信じられるかどうか、そこが判断の分かれ目ですね。

オーナーズブックは信頼できそうだけど、まだ口座開設がお済みでないという方は以下のバナーから投資家登録してみてはいかがでしょうか。

OwnersBook
ランキング参加中

ブログランキング参加中です。
にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ

PVアクセスランキング にほんブログ村

スポンサーリンク
レクタングル広告(大)
レクタングル広告(大)

シェアする

フォローする