FANTAS check PJ 第20号「パティーナ本所吾妻橋」を検討してみた

FANTASが23日(火)午後6時から「パティーナ本所吾妻橋」の募集を開始します。開示情報に基づいて検討してみました。

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案件概要

本案件は「パティーナ本所吾妻橋 」の1室を担保にした不動産投資案件です。運用期間は3か月、利回り6%です。今回から利回りが8%→6%になりました。

募集金額 2,016万円
一口出資金額 10,000円
予定分配率 6.0%
運用期間 106日

案件分析

担保物件は墨田区東駒形のマンションの1室

対象物件は東京都墨田区東駒形に所在する2015年3月築、6階建て、総戸数26戸のマンション「パティーナ本所吾妻橋」の1室(約27㎡)です。

都営浅草線本所吾妻橋駅徒歩6分、東京メトロ半蔵門線押上駅徒歩10分、東武伊勢崎線東京スカイツリー駅徒歩8分と3つの駅が徒歩圏という素晴らしいアクセスです。

一方で対象物件の用途地域は準工業地域です。実際Googleストリートビューで確認すると近くに町工場があります。騒音等があるかもしれません。また海抜が低いエリアだと思うので、一般的に地震・津波などの自然災害リスクは山の手エリアよりは高いと思われます。

収支分析

本案件でも経費は開示されています。私の分析では本案件のキャップレートは以下のようになりました。無理の無い水準に収まっていると思います。スーモで検索すると家賃水準は大体11万円前後の様です。対象不動産の現行家賃より少し高いようなのでこの点も安心です。

まとめ

対処物件はまだ築4年ですし、賃料・キャップレート水準にも違和感はありません。物件周辺は工場と住宅が混在しているほか、災害リスクが一般的に高そうなエリアであるという点をどう捉えるかで判断が分かれるかなと思います。

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