FANTAS check PJ 第21号「AXAS 汐留」を検討してみた

FANTASが23日(火)午後6時から「AXAS 汐留」の募集を開始します。開示情報に基づいて検討してみました。

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案件概要

本案件は「AXAS 汐留 」の1室を担保にした不動産投資案件です。運用期間は3か月、利回り6%です。今回から利回りが8%→6%になりました。

募集金額 2,832万円
一口出資金額 10,000円
予定分配率 6.0%
運用期間 106日

案件分析

担保物件は港区新橋のマンションの1室

対象物件は東京都港区新橋に所在する2014年5月築、13階建て、総戸数56戸のマンション「AXAS汐留」の1室(約26㎡)です。

対象物件は山手線・銀座線・都営浅草線の新橋駅と、大江戸線・ゆりかもめの汐留駅からそれぞれ徒歩3-4分の距離、且つ住所が東京都港区でアクセス・立地は良いです。その分、前面道路は幹線道路なので交通量・騒音は相当だと思います。周囲はどちらかというとオフィスビルが多い立地ですね。

収支分析

私の分析では本案件のキャップレートは以下のようになりました。東京都港区なので、結構突っ込んだ水準になっていますね。でも優先出資レベルならかなり余裕があります。

賃料が割高かも
スーモで検索すると家賃水準は大体11-12万円前後のようです。対象不動産の現行家賃は12.7万円なので、対象物件は高層階の部屋か、単純に割高な賃料設定になっているかのどちらかです。

割高賃料の場合は契約更新のタイミングで賃下げリスクがあります。私の推測ですが、この部屋の入居者は新築時から同一人物なのではないでしょうか。

対象物件は2014年5月築、現在の賃貸借契約は2016年7月締結とあるので、新築からほぼ2年です。新築時に入居した方が2年単位で契約を更新していると考えると、新築時のプレミアムが乗った賃料がそのまま引き継がれている可能性があります。

敷金がゼロ!?
対象物件は敷金・保証金がゼロです。ネットで検索すると現在募集されている部屋も敷金ゼロで募集されているようです。

礼金ゼロはありますが敷金ゼロは珍しい契約です。退去時の原状回復費用がリザーブされていないことになるので、別に賃借人が費用を負担する契約になっているのかもしれません。

まとめ

対象物件は築5年、港区新橋に所在する築浅マンションで、アクセスは良好です。一方で家賃は割高な可能性があり、敷金等のリザーブが無い可能性もあります。立地・築年重視という方にはお薦め出来る物件だと思います。

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