クラウドバンク 不動産担保型ローンファンド第278号・289号はシビレル

クラウドバンクが募集中の不動産担保型ローンファンド第278号・289号を開示情報に基づいて検討してみました。この2件は連番ではないのに、担保物件も金利も期間も全く同じです。何でこんな風に分かりにくくするのでしょうか。

クラウドバンクは匿名が解除されていて、会員限定の詳細情報が見られます。私も情報を確認しましたが、ブログなどで書くことは禁止されているので、本記事では会員でなくても見られる情報しか書きません。

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案件概要

本案件は太陽光発電施設の開発などを行うAT社向けの貸し付けです。資金使途は「借換え」だそうです。

募集金額:1,900万円(278号)・1,950万円(289号)
金利:6.7%
運用期間:13か月
担保:あり

案件分析

担保はニセコ・エリア(実際は隣町の倶知安町)の土地と福島県の太陽発電所(開発中)

担保1:倶知安町の更地320坪
確かにニセコエリアの土地の値段は最近うなぎのぼりです。オーストラリア人と中国人を中心とした外国人の需要の増加が主な原因です。中国人は倶知安町の土地を良く買っていると聞いています。

ニセコエリアの土地は完全にバブル状態であることは広く知られています。今の担保価値が13か月後も維持されている保証はありません。

担保2:福島県の太陽光発電施設(開発中)
まず開発中なのでキャッシュフローを生んでいない土地ですね。しかもどれだけ売電収益があがるか開示されていないのでわかりません。

そもそもなぜ借手は倶知安町の更地を 保有しているのでしょうか。倶知安町で太陽光発電するとも思えないですけどね。

返済方法が書いていない

今回借りるお金をどうやって返済するか書かれていません。そもそも本案件は借換えだそうなのですが、何の資金を借り換えるかも書かれていません。つまり何に使うお金なのかわからないのです。

融資する際はお金がどこに流れるかが非常に重要です。お金に色をつけるということです。クラウドバンクは借手の情報は開示しましたが、肝心の融資の目的が不明なままです。

まとめ

私に言わせると、本案件は、

  • バブル状態の倶知安町の更地と、開発中でキャッシュを生まない福島県の太陽光発電用地を担保にして
  • 資金使途がわからない資金を13か月間にわたり、返済原資が不明なまま、元本期日一括返済で融資する

という、かなりシビレル案件です。ソーシャルレンディングでしか対応できない案件ですね。リスクが高そうです。個人的にクラウドバンクが嫌いという訳では無いのですが、私が安心して投資できる案件はなかなか出て来ません。

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コメント

  1. コムギコ より:

    SPC連帯保証や関連会社保証はあまりあてにならないのでしょうか?確かセミナーのとき金田社長も保証については一応みたいなこと言っていましたが。ご意見伺いたいです

    • 元銀行員のひとりごと 元銀行員のひとりごと より:

      コムギコさん 確かに本案件には関連会社の連帯保証が入っています。しかし本案件シリーズでの合計融資額は4.5憶円を予定している一方で中核関連会社が総資産約13億円、純資産約2.7億円とあります。関連会社の事業規模に比べて連帯保証額が大きすぎるような印象を受けます。もちろん担保との合わせ技で保全は確保すべきなので関連会社の財務力のみに依拠する必要はありませんが、私は本案件の担保価値を殆ど認めていないので、結果として連帯保証があるとしても保全が十分ではないと判断しました。また借入人や関連会社に財務制限条項が付されていない様なので、借入人・関連会社の財務状態に規律を求めることも出来ません。
      ちなみに、クラウドバンクが匿名化を解除したのは売上ゼロ・債務超過の借入人だけで、実質的な借入人と言うべき関連会社の社名等は引き続き非開示なので、どんな会社が実質的な借入人なのか不明です。これはクラウドバンクが意図的に開示していないと思うので、私は誠意に欠ける情報開示姿勢であると判断しました。これもネガティブな判断に傾いた原因の一つです。