Funds(ファンズ) 京町屋案件は時流に乗った外国人観光客向けインバウンド投資案件だった

5月9日午後6時からFundsの新規案件「イントランス・バケーションズ 京町家ファンド#1」の募集が始まります。今回も開示情報に基づいて案件分析を行いました。

Funds(ファンズ)って何?という方は、合わせてこちら↓の記事も是非ご覧ください。

スポンサーリンク

案件概要

本案件は実質的に東証マザーズ上場の(株)イントランスに対する貸付案件です。金額は3,000万円と控えめ、金利と期間は他の案件とほぼ同じ水準です。担保・保証はありません。金額は小さめなので今回も瞬間蒸発しそうですね。

募集金額 3,000万円
期間 12ヵ月
金利 4.5%
元本償還方法 満期一括
担保・保証 なし

Funds

本案件のストラクチャーはこれまでの案件と同様です。実質的な借手であるイントランスが子会社を通じて借入を行います。資金は京都の町屋への投資資金ですが、無担保・無保証となっています。

無担保・無保証といわれると不安になる人もいると思いますが、本案件は実質的にイントランスが経営破綻しない限り元本は償還される仕組みです。

案件分析

実質的な借手は東証マザーズ上場の(株)イントランス

(株)イントランスは1998年5月に設立され2006年12月に上場しました。不動産を仕入れて付加価値を付けて売却する事業が主力です。

下記の2019年3月期決算の第3四半期決算説明資料を見ると、前年度は経常赤字(通期も赤字)でしたが今期は順調に利益を積み上げていることが確認できます。

前期の赤字の理由は同社の有価証券報告書によると、プリンシパル事業で不動産売却価格が想定を下回ったことと、過去に売却した物件の瑕疵担保責任を追及されたためのようです。当社は訳あり不動産を再生させることに強みがあるようなので、瑕疵担保責任は常につきまとうリスクです。

(株)イントランスは中国資本

この項目は興味の無い方が読み飛ばして頂いて構いません。私は企業の生い立ちというか歴史を調べるのが大好き(職業病?)なので、イントランスの歴史を紐解いてみました。

イントランスはもともと、麻生正紀さんという方が社長且つ実質的な最大株主でした。過去の大株主構成を見るとおそらく麻生さん一族がオーナー経営者だったと推測されます。麻生さん一族は長らく東京都武蔵野市でビル管理・清掃業を営んでいたようです(今も事業は継続中)。そこから発展してイントランスを創業して不動産仲介・販売→自己投資を事業を拡大させたようです。

そんな麻生さん一族はイントランスの株式を49.25%保有していましたが、昨年10月17日付けで合同会社インバウンドインベストメントという会社がイントランス株式の公開買付を始めた際に、1株153円で売却することを決めました。くわしくはこのリリースをどうぞ。

ざっくりまとめると、麻生さん一族はそろそろイントランスから手を引きたいと考えていて、株式の売却先を探していたところ合同会社インバウンドインベストメントが買いますよと言ってきたので売ることしたという感じです。貧乏人根性丸出しですが、麻生さん一族は株式を売却して27億9,300万円を手にしました!! うらやましい~

前置きが長くなりましたが、麻生さん一族から株式を買い受けてイントランスの新しいオーナーになった合同会社インバウンドインベストメントですが、この会社は公開買付のために設立されたSPCです。

実質的な支配者は、ETモバイルジャパン(株)と和德投資有限公司です。

ETモバイルジャパン(株)は代表取締役(大株主でもある) 何 同璽氏(北京大学卒業)により2004年に設立さ れ、主にレジャ ー旅行商品の販売事業及び広告事業並びに投資銀行事業を展開しているそうです。HPを見ると中国人観光客の日本への旅行(いわゆる「インバウンド事業」)を斡旋することが主力事業のようです。

和德投資有限公司の実質的な親会社である「中恵集団」は、中国全土でデベロッパー事業を主体に、建物管理や賃貸業務、各種投資業務を展開する企業体から構成 されているそうで す。

以上から(株)イントランスが中国資本であることがわかりました。チャイナマネーが日本で不動産を買っていることは知っていましたが、こんな風に上場企業にも入ってきてるんですね。

本案件は(株)イントランスのインバウンド事業案件

イントランスは中国資本の会社になってまもなく、インバウンド事業を開始すると公表しました(2019年2月7日付け) 。特に中国人観光客向けの宿泊施設の取得・開発、観光周辺サービスを提供するとしています。

Fundsのインタビューでも濱谷社長は以下のように発言しています。

(株)イントランス 濱谷社長

今後イントランス社は、インバウンドインベストメント社の株主・ETモバイルジャパン社が運営する、中国からの個人訪日旅行に特化したネット通販型旅行サービス「逸行」と連携します。これによってイントランス社の宿泊施設への中国人個人訪日旅行客の送客を見込めます。

また、今後イントランス社では、宿泊サービスの提供にとどまらず観光や食事といった旅行中の体験を提供するなど、インバウンド・観光領域に向けた事業を行う予定です。同サービスを「イントランス・バケーションズ」と名付け、不動産投資・再生事業で培った経験を活かしつつ展開します。

2018年のインバウンド旅行者数は3119万人となり、政府目標では2020年が4000万人、2030年には6000万人のインバウンド旅行者数を掲げ、インバウンド市場は更なる成長が見込まれています。

このような環境のなか、弊社では、不動産との相関性が高い「インバウンド」と「ツーリズム」を組み合わせた「Inbound × Real Estate × Tourism」をテーマに、宿泊施設の開発・運用からインバウンドの集客・送客まで、ワンストップで提供する環境を創りだすことが可能であることから、インバウンド事業への参入を発表しました。

このような戦略に基づくおそらく第1号案件として今年3月28日のリリースで、イントランスは対象物件の取得を公表しています(取得価格は守秘義務で非開示)。中国人観光客をメインターゲットにした宿泊施設になるようです。

施設運営は(株)レアルが担当する

対象物件のオペレーションは(株)レアルが担当します。レアルは「Rinn」というブランドでホテルと町屋タイプの宿泊施設を運営しています。

レアルの財務状態は非開示なのでわかりません。またイントランスとの賃貸借契約の条件もわからないので物件収支も分析できませんが、実際はイントランスの財務状況が大事なのでレアルの財務情報や施設収支がわからなくても大勢に影響はありません。

Funds

まとめ

本案件は外国人だけでなく日本人観光客も取り込みたいと考えるイントランスが認知度アップを狙った案件であると言えます。濱谷社長も同様の発言をしています。

Fundsは、事業展開におけるIT活用や資金調達の方法などを検討していた弊社にとって、それらを包括的に実現できる方法として、魅力を感じました。

インバウンド事業で提供していく様々なサービスは、日本人観光客の方にもご利用いただけますので、今回の取り組みは弊社を認知していただけるキッカケにもなりますし、宿泊施設の周辺エリアに足を運んでいただけることにもつながると期待しています。

Fundsでの関わりを通じて、より多くの方々が「不動産を通じて日本のファンを広げ、日本の観光立国を成し遂げる」という弊社が掲げるストーリーに加わって頂きたいと考えています。

イントランスの有価証券報告書(2018/3期)P.51を見ると、下図の通り借入金利は1.3%~1.8%です。無担保・無保証とはいえ本案件の金利4.5%は考えられない高金利です。イントランスから見れば本案件は資金調達というよりは認知度向上のための広告宣伝料という色彩が濃いと言えますね。

本案件は外国人観光客を取り込むための京都町屋への投資ということで、まさに時代に沿ったテーマだと言えます。実質的な借手であるイントランスの財務状況にも特段懸念は無いので、金利4.5%は魅力的だと思います。

Funds(ファンズ)の投資家登録(無料)は以下のリンクからどうぞ。

Funds
ランキング参加中

ブログランキング参加中です。
にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ

PVアクセスランキング にほんブログ村

スポンサーリンク
レクタングル広告(大)
レクタングル広告(大)

シェアする

フォローする