マネオ(maneo):石垣島案件6億円が期失(延滞)

マネオ(maneo)が組成した石垣島のホテル素地を担保にした案件で6億円の期失(延滞)が発生しました。 マネオのリリースから読み取れることをまとめました。

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案件概要

貸付金額 599,995,292円
運用利回り 5.5 %
借入期間 14 ヶ月
貸付実行日 2018年04月27日
返済完了日 2019年06月28日
返済方法 14 ヶ月後一括返済 (利払いは毎月)
※但し、期限前返済の場合有
担保 有り 保証 無し

マネオのリリースを分析します

以下のマネオのリリースから一部を抜粋します。重要な箇所を太字でハイライトしました。

1.融資案件の概要

本件は、事業者C社から不動産事業者Oに対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過

2018年4月に事業者C社が不動産事業者Oに対して6億円の仕入資金融資を行うため、「maneo」では599,995,292円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。不動産事業者Oは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。

不動産事業者Oは大手建設業者との事業推進を前提として、同社が取得した土地(以下、「対象地」という)でのホテル建設を目的とする開発許可申請に向けた対応をしてきました。

当初は2018年12月末を目途に申請書の提出を行うこと、それをもって大手建設業者が対象地を購入することで事業を完了させるという計画でした。

しかしながら、対象地でのホテル運営事業者(オペレーター)の選定に時間を要したことから開発許可申請に必要となる建築プランの作成に影響を及ぼし、結果として資金繰りにも支障をきたし、今回の延滞に至りました。

3.回収の見込み

不動産事業者Oは、引き続き開発許可申請に向けて、ホテル運営事業者の決定に向けた協議を行っております。そのうえで、当初計画通りに申請業務を遂行し、大手建設業者への売却により返済を図ることとなります。

また、事業者C社としても、不動産事業者Oの了解のもと、自社主導で別ルートでの売却活動を行っていきます。競売による回収は上述する売却活動と比較して回収に至る期間が長期化し、また回収金額においても減額が見込まれるものですが、進行状況を見定めつつ申請を行う予定です。

また、公正証書による融資契約ですので、強制執行も財産特定を進めつつ、可能な限りの対応に向けて検討いたします。

4.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収状況につきまして、定期的にメールにてご報告いたします。次回については2週間後を目途に、状況のご報告をさせていただきます。

5.その他

該当投資家の皆様の「my maneo」内の「運用予定表」には5月7日までは「正常」と表示されます。5月8日(※時刻は未定でございます)以降は「期失」と表示されます。「返済実績一覧」ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、5月7日までは「運用中」と表示されます。5月8日以降は「期失」と表示されます。

上記「1.融資案件の概要」の28件につきましては、2019年4月30日に債務者からの約定利息の未回収が発生しましたので、5月13日の分配日には、分配は行われません。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。今後、全力で回収に努め、進捗をご報告いたします。

2019年5月7日
匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

担保物件は石垣島のホテル素地

本案件の担保物件は沖縄県の石垣島にある土地です。借手O社はホテル用地にするために対象物件を取得しました。土地の取得資金をマネオ(C社)から借りたわけです。

石垣島のようなリゾート地のホテル素地は値段があってないようなものなので、担保価値の算定は非常に難しいです。私は銀行員時代に沖縄本島でリゾートホテルの建設資金を融資するという案件を見たことがありますが、現時点で本当に何もない荒地から綺麗なホテルやレストランが出来上がった絵をリアルに想像して、事業収益を計算しないといけないので想像力がかなり豊かでリスクも取れる担当者でないと貸せないなと感じました。

マネオ担当者はイシコさん

マネオの担当者はイシコさんです。彼女のモットーは「失敗しない」だそうですが、最近彼女の案件で大型の延滞が目立つ気がしますね。コメントやプロフィールがむなしく響きます。

問題はオペレーター選定と開発許可

ホテルを運営するにはオペレーターが必要です。オペレーター(例えばヒルトン、シェラトン等)は、ホテルを大家から賃借してオペレーションするケースが多いのですが、大手でブランド力のあるオペレーターはホテルの仕様や賃借料に非常にシビアです。

本案件で借手O社がどのようなオペレーターと話をしているのか、ホテルがどの程度のグレードなのかわかりませんが、土地が7,800坪を超える大きさなので高級なリゾートホテルかもしれません。とすると上記のとおりオペレーターとの交渉は大変です。

さらに、開発許可を取得するのも楽ではないかもしれません。リゾートホテルを作るとなると、自然環境をいじる(破壊する)ことになるかもしれないので、行政としては開発許可を与えるために様々な前提条件を付けてくる可能性があります。

マネオのメールを見る限り、まだ開発許可は申請されていないようなので、大きな関門が残っています。

今後どうなるのか?

担保物件の内容もオペレーターの選定具合もわからないので確たることは言えませんが、現状の物件をそのまま売却しても6億円は回収できないのではないでしょうか。

物件評価額はご多分に漏れず今回も「売却予定価格」となっています。これはオペレーターが決まり、開発許可も取得した状態を想定した価格になっていると考えられます。これらの付加価値が無い状態では6億円の価値は付かないのではないかと推測します。

とすると、むやみに担保実行して物件を売却するのは得策ではなく、不本意ながら引き続きO社の作業を見守るという展開にならざるを得ないと考えます。


※コメント欄はスパム(しかもなぜか全部英語)が多いので、新規の記事では当面コメント欄を閉鎖することにします。コメント・質問はお問い合わせからお願いいたします。

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