マネオ(maneo):兵庫県宝塚市案件2.5億円が期失(延滞)

マネオ(maneo)が組成した兵庫県宝塚市の介護施設用地を担保にした案件で2.5億円の期失(延滞)が発生しました。 マネオのリリースから読み取れることをまとめました。

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案件概要

貸付金額 249,999,841円
運用利回り 5.95 %
借入期間 15 ヶ月
貸付実行日 2018年1月26日、1月30日、2月9日、2月15日
返済完了日 2019年04月30日
返済方法 15 ヶ月後一括返済  (利払いは毎月)
※但し、期限前返済の場合有
担保 有り 保証 無し

マネオのリリースを分析します

マネオのリリースから一部を抜粋します。重要な箇所を太字でハイライトしました。

1.融資案件の概要

本件は、事業者C社から同一の債務者(事業者EH)に対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過

2018年1月に事業者C社が事業者EHに対して2億5,000万円の仕入資金融資を行うため、「maneo」では249,999,841円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。この融資の保全策として、事業者C社は、事業者EHが取得した兵庫県宝塚市の土地(以下、「対象不動産」という)に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。事業者EHは対象不動産を取得後、介護施設の建築計画を立案し、事業者に売却する予定でしたが、購入希望者の借入の不調などの理由から当初の計画通りの売却に至りませんでした。期日内に返済すべく方針を変更し販売窓口を広げた結果、4月上旬に一般的な建売業者との間で売買契約の締結に至りましたが、代金の決済が5月中旬を予定しているため、返済期日内での取引とならず、延滞となりました。

3.回収の見込み

上記「2.経過」にございますとおり、事業者EHが締結した売買契約の決済予定が5月中旬であるため、対象不動産の売却による融資金の回収まで、本件ファンドの償還期限を延長させていただくものでございます。事業者EHからの利息は事業者C社に入金されており、事業者C社から当社にも利息は入金されております。元金は期日到来による未回収の状態ではありますが、約定利息の未払いによる延滞が発生している状態ではございません。今後、事業者C社は事業者EHの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認していくこととなります。

4.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、事業者EHによる対象不動産の売却の進捗状況を踏まえた回収状況につきまして、メールにてご報告いたします。次回については1週間後を目途にご報告いたします。

5.その他

該当投資家の皆様の「my maneo」内の「運用予定表」には5月7日までは「正常」と表示されます。5月8日(※時刻は未定でございます)以降は「期失」と表示されます。「返済実績一覧」ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、5月7日までは「運用中」と表示されます。5月8日以降は「期失」と表示されます。上記「1.融資案件の概要」の11件につきましては、4月30日に債務者から利息の入金はございましたが、元金の返済がなされず、延滞となりました。なお、4月30日に入金となりました利息につきましては、5月22日の分配を予定しております。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。今後、全力で回収に努め、進捗をご報告いたします。

2019年5月7日
匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

担保物件は兵庫県宝塚市の介護施設用地

募集時の案件ページには対象物件を介護施設用地として利用するという記載は無いですね。借手EH社がいつの時点から介護施設用地として建築計画を練ることにしたのか不明です。マネオは借手の資金使途を確認していなかったのか、把握していたが説明はしなかったのかわかりませんがいずれにしても情報開示が不十分だったと思います。

というのも、介護施設を始めるには基本的に行政の認可が必要です。市場調査も入念に行う必要があります。日本は超高齢社会(「高齢化」ではなく「超高齢」)とはいえ一部の地域では介護施設は既に飽和状態です。供給過剰で入居者やサービス利用者を集められない施設もあるので、本当に今から新しい施設を作って採算が合うか慎重に検討する必要があります。

実際に本案件では「一般的な建売業者」と土地の売買契約を締結したとあるので、介護施設ではなく戸建て住宅用地として売られていったと考えられます。まぁ形は何であれひとまず契約できたのは本当に良かったです。

今後どうなるのか?

マネオの発表を額面通り受け取れば、5月中に土地の決済代金が支払われて無事に資金は回収できるでしょう。

一つ気がかりなのは、マネオの過去の延滞案件で土地の売買契約は締結したのに、買い手が資金調達できずに契約が流れたという事がありました。本案件も介護施設用地の買い手は資金手当てが出来なかったとあります。建売業者と売買契約は締結済みですが、資金決済は5月中旬ということで、買い手の資金手当て(たぶん銀行借入)の状況が気になります。

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