【案件分析】OwnersBook 板橋区マンション第1号ファンド第2回

OwnersBook(以下「OB」といいます)が1/15から「板橋区マンション第1号ファンド第2回 」の募集を始めます。限られた情報を元にしたものですが、投資すべき案件か自分なりに検討したのでまとめます。

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結論

悪くない案件ですが以下に書いた理由から投資は見送ります。物件の問題というよりは借り手やストラクチャーが気になりました。

案件概要

出典:OwnersBookのHPからお借りしました

物件①: 東京都板橋区前野町に所在するマンション1棟(1億300万円)
物件②:東京都文京区本郷に所在するマンション1室(10万円)

募集総額 103,100,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.5%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行予定日 2019/01/31
匿名組合の償還予定日 2021/02/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(根抵当権)

分析

募集金額のほぼ全額を占める板橋区前野町のマンションについて分析しました。私が試算した物件価値は約1.16億円です。ポジティブ、ネガティブな点もまとめました。

物件評価

OBの公表情報から月額家賃を65,340円と試算しました。空室率11.1%(実績)、経費率20.0%と仮定しました。NOIキャップレートはREITが板橋区に保有するマンションのキャップレートを参考にしました。具体的には積水ハウスリートが板橋区に保有する3物件の利回りが4.2%~4.4%でしたので、間を取って 4.3%を採用しました。個人的にも違和感がない水準です。

以上の結果、物件評価額は1.16億円となりました。具体的な数値は以下の通りです。

ポジティブ

  • 対象物件は以前募集された案件のリファイナンス案件。当時は2018年1月築で稼働率ゼロだったが、現在は88.9%まで向上している。リースアップが成功しているので今後はキャッシュフローは安定的に推移する事が見込まれます。
  • 対象物件は東京都板橋区という人口密集地域であり交通至便であること
  • 対象物件の価格が1億円台であることから売却を考えた場合、物件の流動性は高く、万が一の場合にも全額債権を回収できる可能は高いと考えられます。

ネガティブ

  • 私の試算だと物件価値は1.16億円(OwnersBookの評価額は1.3億円)であり、貸付金額1億300万円に対するLTVは88.2%となり(OBのLTVは79.2%)、それなりにハイレバです。
  • CREALやFANTASと違い、運営会社のOBは劣後出資(セイムボート出資)をしません。OBにはレピュテーションリスクはあるが実損は発生しないストラクチャーです。
  • 私の試算では借り手は対象物件から年間500万円のキャッシュフローがありますが、OBへの利払いが少なくとも約460万円あります(DSCR1.08倍 )。実際はOBの手数料(最大2%)が上乗せされるので500万円を超える可能性もあるのではないかと推測します。利払いをすると借り手には殆ど若しくは全くキャッシュが残らないので、借り手がOBから資金調達するメリットがわかりません。
  • 対象物件は安定的に稼働しているので、金融機関(銀行・信金など)から4.5%よりも低い金利で借り入れが出来るはずなのに、金融機関ではなくOBから引き続き借り入れようとしています。借り手は金融機関から借りられない特別な事情があるのかもしれません。
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