【案件分析】SBIソーシャルレンディング 不動産ディベロッパーズローンファンド14号

SBIソーシャルレンディングが5月17日から募集を開始した不動産ディベロッパーズローンファンド14号について自分なりの分析をまとめました。

ちなみに本案件は既に満額成立しているので情報としては遅くなってしまいましたが、本案件の投資はやめた方が良いと思います。

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案件概要

本案件は横浜市中区尾上町で行うビジネスホテル開発のための土地の購入及び建物の建築プロジェクト資金です。

貸付額:16億3,500万円
金利(年):7.0%(借手が支払う金利は9.0%)
貸付期間:2年
返済方法:元本期日一括返済
担保:7億5,200万円(更地としての評価)

対象物件

SBISLのHPからお借りしました。絵の雰囲気がオーナーズブックに酷似している!?

対象物件は横浜市中区尾上町の土地です。土地面積は投資家限定情報なのでここでは書けませんが、私の感覚だと土地面積に対して更地評価額が高いなという印象です。

今は更地のようなのでこれからホテルを建設することになります。ホテルの開発リスクがあります。また竣工後に誰がホテルを運営するのか書かれていません。ホテルはオペレーションが命ですので、それが判然としない状態では個人的には怖くて融資できません。

借手は実体の無いただの「箱」

借手の社名と決算情報は開示されています。しかし、借手はどうやらSPCのようです。SPCとはある特定の事業のみを行うために設立された法人のことで事業実態はありません。ただの「箱」です。決算情報からも借手がSPCであることは明らかです。16億円以上も融資を受ける会社が空っぽの箱で実体が無い上に、誰が実質的に運営しているのかもわからないなんて怖すぎます。

ちなみ借手の属性情報を調べたところ、本件融資を受けるために4月に社名を今の名前に変更したようです。変更前の社名で調べると、実質的な借手は横浜の会社で、太陽光発電施設の開発などをメインの事業にしている会社らしいことがわかりました。不動産開発は本業ではないと思われます。

まとめ

結局情報開示すると言っても開示されるのは実体の無いSPCだけで、これでは本当のリスクはわかりません。工事を請け負うゼネコン、完成後のホテルのオペレーターも不明です。

しかも担保価値が7.52億円で融資金額が16.35億円なんて完全な担保割れ案件です。16.35億円に年利9%の利息が発生するわけなので、利払いだけで毎年1.47億円です。借手の財務状態では全く払えません。1年目で倒産です。倒産しないようにどうやって資金を補填するのか説明はありません。この程度の情報で無数の個人から資金を集めるなんて、SBISLもやりますね。銀行だったら門前払いされるレベルです。

もし私が借手なら資金繰り破綻しないように、利息も含めて貸してほしいとお願いします。仮にそうだとすると、非常に不健全な融資姿勢と言わざるを得ません。返済資力の無い相手に過剰融資していることになります。これはご法度です!

SBISLは自己資金を投じるわけでは無く、個人投資家から集めた金額を貸し付けるだけでリスクを負いません。しかも金利2%を手数料として受けとる仕組みです。いくらSBISLが業界大手で実績があるとはいえ、この案件はさすがにシビレます。最終的なご判断はお任せしますが本案件への投資はお勧めできません。

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