【案件分析】CREAL ラ・ペルラ池袋

皆さま、大変ご無沙汰しております。最近忙しくて すっかりブログの更新が滞ってしまいました。3か月くらいソシャレンの世界から離れていると、色々と動きがありますね。3か月でこんなに動きがある業界も珍しいと思います。

私は忙しくなってしまい、以前のように1日にいくつも記事を書く時間は無くなってしまいましたが、時間を作って再び記事を書いていきますよ。

という事で、再始動第1弾の記事は掲題のCREALのラ・ぺルラ池袋にしました。いつも通り公開情報を元に案件分析を行いました。本案件は既に案件成立下限額の資金は集まっていますが、引き続き募集中ですので、投資をご検討中の方はご参考にしてください。

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案件概要

本案件は東京都豊島区池袋に所在する1棟の賃貸マンションへの投資です。

募集金額 29,600万円
想定利回り(年利)4.5%
最小投資金額 1万円
想定運用期間 18ヶ月

案件分析

立地

対象物件は東京都豊島区池袋に所在する2016年2月築、総戸数14戸の賃貸マンションです。クリアルは区分マンションに加えて、1棟マンションも取り扱うようになったんですね。

対象物件は池袋駅から徒歩10分だそうです。グーグルで調べると約950メートル、徒歩12分となりました。池袋駅から特に近いという訳では無いですが、道のりはほぼ平坦なので十分に徒歩圏といえるでしょう。

物件の周辺は同じような広さの土地に、似たような高さの集合住宅が密集する地域の様です。ざっと見た感じでは静かな住宅街という印象です。池袋近辺で仕事をしている独身の方には良い物件ではないかと思います。

しかも築3年程度と新しいのは問答無用で高評価です。誰でも新しくてきれいな部屋に住みたいはずですから。物件資料を見ると、内外装ともにコンクリート打ちっぱなしのお洒落な感じに仕上がっていますね。

収支分析

収支分析の結果、キャップレートは以下のようになりました。CREALがマスターリースしている間は空室率は考慮する必要がありません。仮に空室率が10%でも収支は十分に回ることが確認できました。

特に本案件はCREALの劣後出資比率が20%になっています。過去の区分マンション案件の劣後出資比率は10%だったと記憶しています。単純に物件価値が2割下がっても個人投資家の優先出資は棄損しないことになるので、これは大きな安心材料です。

賃料水準も調べてみました。14部屋合計の現行賃料水準は月12,667円/坪となっています。スーモで類似の物件の賃料水準を調べてみましたが、平均14,000円程度の様です。対象物件は駅からの距離が少し遠いのかもしれませんが、12,000円代というのは決して高い水準ではない(契約更新時の賃下げリスクは低い)のではないかと思います。

まとめ

本案件は池袋駅徒歩圏の築浅賃貸マンションへの投資で、CREALが劣後出資を20%します。現行の契約賃料水準は高くはなく、キャップレートも無理はありません。投資しない明確な理由は見当たらないという結論になりました。分散投資の一環で本案件にも投資してみても良いかなと思います。

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コメント

  1. 新宿の生徒 より:

    ソーシャルレンディングの久しぶりの記事ありがたく読ませていただきました。
    この物件は私も気に入りましていくらか突っ込んでみました。
    お忙しいとは思いますが、鋭い視点からの記事を今後も期待しています。