【案件分析】LCレンディングLCGF506号

LCレンディングがLCGF506号の募集を行っています。開示情報を元に投資すべき案件か検討しました。

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結論

情報不足で判断できませんでした。判断できないので投資は見送ります。色々わからない点(情報非開示)があるものの、LCホールディングスの保証があるから安心してほしいという事なのでしょうか。

案件概要

LCレンディングのHPからお借りしました

今回の融資先であるI社は、株式会社LCパートナーズが アセットマネジメントを行うSPC(特別目的会社)です。I社は、大手金融機関からの融資を中心とした資金調達(シニア786百万円・メザニン345百万円)により、 北海道の商業施設を取得致しました。今回はそのリファイナンス資金の募集になります。

貸付金額 ¥40,000,000
運用利回り 5 %
借入期間 3 ヶ月
貸付実行日 2019年01月28日
初回返済日 2019年02月28日
返済完了日 2019年04月30日
返済方法 3 ヶ月後一括返済
利払いは毎月  ※但し、期限前返済の場合有
分配間隔 1ヶ月ごと
担保 有り(当該不動産信託受益権に対し、質権(第二順位)を設定しております。)
保証 有り(東証JASDAQ上場企業であるLCホールディングス(株)の連帯保証が付与されます。)

物件概要

所在地:北海道釧路市
種 別:複合商業施設
評価額:1,120百万円
※不動産鑑定評価書(2017年1月31日時点)より抜粋
当該施設は、現在安定的に稼働しており、約8,700万円/年の 賃料収入が発生しています。

物件評価

情報が少ないので評価の精度は低いですが、 一応物件評価をしました。 対象物件は複合商業施設なので、REITで似たような物件を探しましたがピッタリくる物件が見つかりません。そこで経費率、キャップレートは釧路にも物件を保有するイオンリート投資法人の決算説明資料を参考にしました。

この評価ではキャップレートが5.4%になります。イオンモール釧路昭和のキャップレートは6.8%とありますので、仮にその数値を当てはめると、物件評価額は8億9,500万円になります。

まとめ

色々確認したい点があるのですが、大きく以下の理由で投資は見送ります。

  • 釧路の物件は一般論として流動性・希少性が低いと思われる。
  • 既存借入が11.3憶円あるが、今回の募集金額は4,000万円のみ。残りの10.9億円はどのようにリファイナンスするのか全体像が見えない。
  • 信託受益権の質権が第2順位であることから、先順位債権が残る事がわかるが、先順位債権額(≒LTV)が分からないので、本案件のリスクが分からない
  • 年間賃料が8,700万円とのことだが、経費控除後のNOIが非開示でありキャッシュフローが分からない。
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