【案件分析】ヘルスケア・プレリート第4号ファンドA第14回「チャーム奈良三郷」

プレリートファンドが「チャーム奈良三郷」の募集を行っています。開示された情報を元に投資しても良い案件か、自分なりに分析しました。

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結論

私は投資しません。プレリートファンドの物件評価がアグレッシブ過ぎて、REITに売却できない可能性が高いと感じます。 物件は築浅で稼働率(入居率)も高いので残念です。

案件概要

貸付金額 ¥2,500,000
運用利回り 5.00 %
IRR(最大期待利回り) 10.00 %
借入期間 15 ヶ月
貸付実行日 2019年01月24日
初回返済日 2019年02月28日
返済完了日 2020年04月30日
返済方法 15 ヶ月後一括返済
利払いは毎月
※但し、期限前返済の場合有
※追加分配がある場合には、売却時に合わせて分配
分配間隔 1ヶ月ごと
担保 有り
保証 無し

プレリートファンドのHPからお借りしました

物件概要

プレリートファンドのHPからお借りしました

オペレーター  株式会社チャーム・ケア・コーポレーション
物件名称  チャーム奈良三郷
用途区分  有料老人ホーム
所在地  奈良県生駒郡三郷町勢野東6丁目8番6号
比率 (%)  100
建築時期  2017年04月01日
開設時期  2017年04月01日
居室数(室) 72
敷地面積(㎡) 2,928.94
総賃貸可能面積(㎡) 2,733.19
テナント数 1
稼働率 (%) 100
公式サイト  http://www.charmcc.jp/west_homes/charm_narasango/

分析

キャッシュフロー

まず、キャッシュフローを分析しました。プレリートファンドの開示情報では費用に減価償却費が含まれていて実際の現金収支がわかりません。現金収支がわからないと利払いや配当支払能力が正しく計算できません。そこで、 日本ヘルスケア投資法人の決算説明資料 を参考に 経費率を15%と仮置きしました。

物件価値とLTV

上記キャッシュフロー(営業利益47.7百万円)を元に、物件価値とLTVの関係を以下の様にまとめました。

私の試算では、プレリートファンドの評価額に基づくNOIキャップレートは4.34%(私は4.8%と査定)となりました。この水準は東証に上場しているヘルスケア専業REITの鑑定NOIキャップレートの下限4.6%前後を下回る(価格が高い)水準です。残念ながら対象物件はそこまでのグレードではないので、この価格(11億円)では売却できないと思います。なお、キャップレートも日本ヘルスケア投資法人の決算説明資料を参考にしました。

まとめ

以下の理由で投資は見送ります。

  • REITが購入できる水準よりも 物件評価額をアグレッシブに評価しているのではないかと思われ、出口(売却)に苦労する可能性がある。
  • 借入人は対象物件の他にも物件を運用していて、他の物件の運用次第で、対象物件への出資分が棄損する可能性があるストラクチャーになっている。
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