【案件分析】OwnersBook 渋谷区パーキング第1号ファンド第1回

OwnersBook が明日1/17正午から「渋谷区パーキング第1号ファンド」の募集を始めます。

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結論

私は投資しても良い案件だと思います(申し上げるまでもありませんが投資するかどうかは最終的に皆さんご自身でご判断頂くことになります)。

案件概要

OwnersBookのHPからお借りしました。イメージ画像で対象物件(物件①)では無いそうです。

物件①: パーキング
所在地: 東京都渋谷区代々木
借入人:不動産保有会社N(貸付先1)
金額:3億2,000万円

物件②:マンション1室
所在地:東京都文京区本郷
借入人:総合不動産会社A(貸付先2)
金額:10万円

物件概要(物件①のみ)

建物状況

本物件はパーキング用地(自動車10台分)であり、2019年1月16日現在、当該土地上に建物等は存在しておりません。なお、パーキング管理・運営のために必要となる設備等が、賃借人により当該土地上に新設されます。

交通・接近条件

東京都渋谷区代々木に位置しており、小田急電鉄小田原線・東京メトロ千代田線の後背地で、低層の店舗・事務所ビルや低層の共同住宅・戸建て住宅等が混在する商住混在地域に所在することから、商業・日常生活の両面で安定した駐車場需要が見込めるエリアです。

賃貸借の状況

当該土地全体を一括で大手駐車場運営・管理会社に賃貸します(不動産保有会社Nによれば、投資実行予定日までに賃貸借契約締結予定。)。土地1坪当たりに換算した現行月額賃料は21,900円/坪程度となっており、外部専門家によりされた新規月額賃料を土地1坪当たりに換算した坪単価と同程度となっております。

物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に40,200万円(4億200万円)と査定しております。今回の物件①に対する募集金額は、そのうちの約79.6%となります。

分析

土地の面積や地型が開示されていないので、 日本駐車場サービスさんのHPを参照して、コインパーキングは車1台当たり8坪の土地が必要と仮定し、以下の様な評価を行いました。

結果として、

  • 土地面積は80坪、年間賃料約2,100万円、OB評価額だと表面キャップ5.23%、1坪当たりの土地価格約502万円となりました。
  • 募集金額3.2億円に対しては、表面キャップ6.57%、坪単価400万円。
  • SUUMOで代々木八幡駅周辺の土地価格を調べたところ、概ね坪400-500万円でした。
  • 担保物件の価値は3.2億円から4.0億円程度であると考えられます。

まとめ

対象物件の詳細情報が開示されないので非常に限られた情報に基づく分析になりますが、以下の点を勘案して投資しても良い案件であると考えました。

  • 対象物件は渋谷区代々木に所在し、一般的に土地の希少性・流動性は高いと考えられる。
  • 土地の価格は市場価格のレンジに収まっている。
  • 建物等が無いので売却時の制約が少ない(買い手が自由に建物を建築できる)。
  • 借手は同種の案件で12件の実績があり、うちOwnersBook と2件取引実績があり、いずれも無事に回収できている。

今回の案件には間に合いませんが、もしOwnersBook に興味があれば以下のリンクから口座開設できます。

OwnersBook

コメント

  1. […] 【案件分析】OwnersBook 渋谷区パーキング第1号ファンド第1回OwnersBook が明日1/17正午から「渋谷区パーキング第1号ファンド」の募集を始めます。結論私は投資しても良い案件だと思います(申し上げるまでもありませんが投資するかどうかは最終的に皆さんご自身でご判断頂くことになります)。案件概要ganapati.work […]