【案件分析】OwnersBook 渋谷区レジデンス素地第1号ファンド第1回

OwnersBook が1月18日午後6時から「渋谷区レジデンス素地第1号ファンド第1回 」の募集を始めます。開示情報を元に投資すべきか検討しました。

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結論

  • 渋谷区恵比寿の土地であり投資したい気持ちは強いですが、開示情報が少なすぎて投資しても良いか判断が出来ないので、私は投資を見送ります。
  • 本案件は立ち退き・再開発案件なので一般的にリスクは 高いです。
  • 立ち退き・再開発案件では更地バリューが非常に重要です。せめて土地面積だけでも分かれば、だいぶ印象が違うのですが開示できないんでしょうか。
  • OwnersBookには、個人投資家向けにもう少しマイルドな案件発掘をお願いしたいです。 本案件と同水準の4%台のリターンであれば、安定稼働中の区分マンションでも出せるのではないでしょうか。

案件概要

OwnersBookのHPからお借りしました。物件1のイメージ画像です。

東京都渋谷区恵比寿に所在するレジデンス素地(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①)/メザニンローン(物件②)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社AP(貸付先1)に11,000万円(1億1,000万円)、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計11,010万円(1億1,010万円)の貸付を行います。

募集総額 110,100,000円
運用タイプ 貸付( シニア/メザニン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.2%
予定運用期間 37ヶ月
投資実行予定日 2019/01/29
匿名組合の償還予定日 2022/02/20
償還方法 元本 37ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(抵当権/根抵当権)

物件概要(物件①)

建物状況

2019年1月17日現在、当該土地上には1968年築及び築年不詳(1961年4月以前の建築)のアパート2棟が存在しております。総合不動産会社APによれば、残存テナントの立ち退き完了後に本建物を解体する予定とのことです。なお、本件貸付実行にあたり、本建物は不動産担保として土地と合わせて抵当権を設定いたしますが、評価上は価値をみておりません。

交通・接近条件

東京都渋谷区恵比寿に位置しており、JR山手線・埼京線及び東京メトロ日比谷線へのアクセスが便利な立地です。

賃貸借の状況

2019年1月17日現在、2棟合計全9室のうち5室が賃貸中となります。総合不動産会社APによれば、対象物件を取得した後、これら残存テナントと退去につき交渉を行うとのことです。

物件評価(物件①)

OwnersBook評価額は、レジデンス素地(土地)の価格として、外部専門家による査定額を参考に15,700万円(1億5,700万円)と査定しております。今回の物件①に対する募集金額11,000万円(1憶1,000万円)は、そのうちの約70.1%となります。

まとめ

  • 対象物件の土地面積が分からない(示唆する情報もない)ので、所在地が恵比寿という事以外、物件の情報が全く分かりません。
  • 築古アパートの立ち退き・再開発案件なので一般的に案件のリスクは高いです(案件が上手く行けば 借手の利益は大きい)。
  • アパートの賃料収入は立ち退きが順調に進むと減少するので、借手の事業収益から金利が支払われることになりますが、借手の金利支払い能力は「直近3期が黒字」という情報しかわかりません(黒字額不明≒金利支払い能力不明)。
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