【案件分析】FANTAS check (中古不動産流通)PJ 第11号

FANTASが1/24から複数の案件募集を始めます。今回は掲題の案件について、いつも通り開示情報を元に分析を行いました。

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結論

  • 残念ながら投資は見送ります。FANTASが8%のリターンを実現出来そうには思えませんでした。
  • FANTASは不動産特定共同事業法に基づくスキームなので、もっと情報を開示できると思いますが、情報開示が限定的(家賃の開示も無い様子)です。改善をお願いしたいです。
  • 自分で仮定を置いて分析を行いました。あくまで一つの試算ですが、期中の利益を仮に全額投資家に分配しても利回りは5.49%でした(FANTASの取り分(金額不明)は考慮せず)。
  • 8%のリターンを実現するには、おそらく物件売却益が必要です(HPにもインカムではなく「キャピタル重視」とあります)。3か月程度の運用期間中に売却益が出るほど市場が盛り上がるとは個人的には思えません。
  • もしかすると何らかの理由で物件を安く買えたのかもしれません。その場合は何故安く買えたのか開示して頂きたいです。

案件概要

FANTASのHPからお借りしました

所在地 東京都国分寺市南町二丁目15番1号
物件概要 区分マンション
駐車場 無し
竣工日 2007.10.01
契約期間 2019.02.14〜 2019.05.31
募集方式  先着順
募集開始日  2019.01.24 18:00〜
募集期間  2019.01.24 18:00〜 2019.01.29 23:00
募集金額 13,120,000円
一口出資金額  10,000円
募集口数 1,312 口
予定分配率  8.0%
運用期間  107日
入居状況  入居中

物件概要

土地
建ぺい率 80%
容積率 300%
用途地域 近隣商業地域
権利 所有権(敷地権)

建物
構造 鉄筋コンクリート造地上5 階建
広さ 20.51㎡(専有部分)
建築時期 2007年10月
権利 所有権(区分所有)

分析

収支

FANTASは家賃を開示していない様なので、収支分析を行うため仮定を置きました。対象物件は住所から「ラ・シード国分寺」だと思われます。以下の通りSUUMOで募集中の部屋の情報を確認しました。一番下の部屋は家具付きなので高いです。

上の3部屋の家賃単価 (共益費込み) は平均月3,443円/㎡ですので、対象物件(20.51㎡)は月70,618円(共益費込み)となります。年額847,415円です。

なお、以下の通りLIFUL HOME’Sで国分寺の家賃相場を調べたところ、1Kで6.52万円(共益費別)となりましたので、共益費込みで7万円前後という試算は、当たらずとも遠からずといったところだと思います。


表面利回り

対象物件と条件が一致する物件が探せないのですが、駅近なので以下の健美家のサイトを元に表面利回り6.5%と仮定しました。

物件評価

家賃847,415円、表面キャップ6.50%とすると、物件評価額約1,300万円です。
営業利益(NOI)は年額72万円ほどです。仮にこれを全額投資家に配当して5.49%のリターンです。

私の評価だと募集額≒物件価値となってしまいます。実際はFANTASの出資もあるはずのなので、物件購入価格は1,600万円近いと推測され、想定した家賃に対して表面利回り5.17%、NOI利回り4.39%となり結構アグレッシブだなという印象です。

まとめ

  1. FANTASの開示情報が少ないので、仮定を置いて分析しました。仮定が変われば結果も変わりますので、あくまでもこれは一つの試算です。
  2. 私の試算では、期中の利益を全額投資家に分配しても5.49%のリターンでした。FANTASの取り分(金額不明)を考慮すれば投資家のリターンは下がります。
  3. FANTASの本案件の投資プランが私にはよくわかりませんでした。