SBISL不動産バイヤーズローンファンド22号の延滞債権回収率80%は本当に成功と言えるのか?

2019/1/24付けでSBIソーシャルレンディングから以下のリリースが出ております。

<進捗7>SBISL不動産バイヤーズローンファンド22号担保不動産の
競売結果のご報告

平素は、弊社をご愛顧いただきまして誠にありがとうございます。
SBISL不動産バイヤーズローンファンド22号の延滞債権につきまして、担保不動産の競売結果を、下記のとおりお知らせいたします。

本競売手続の完了をもちまして、SBISL不動産バイヤーズローンファンドの延滞債権の回収手続きはすべて終了いたします。

売却価格 2億1,600万円
売却決定期日 2019年1月30日
売却許可決定確定日 2019年2月7日
※裁判所から弊社に配当されるのは売却許可決定から2ヶ月程度と考えております。

このリリースだけでは何の事かよくわかりませんが、22号は2億7,000円が延滞しておりました。今回担保物件を競売で売却して、2億1,600万円を回収したという事です。

債権回収率は80%(2.16億÷2.70億円=80% )となりました。

集団訴訟をおこされている他の事業者等と比べると、債権回収率80%は良い数字の様に見えます。

しかし、私は腑に落ちないのです。

そもそも、以下の図の通り本案件の担保掛け目は73%でした。

SBISLのHPからお借りしました。22号は全体で3.2億円だった。

という事は、以下の式の通り、対象物件の担保価値は当初3.7億円と評価されていたはずです。

3.7億円×73%=2.7億円

ところが蓋を開けてみると、回収金額(今の物件価値)は2.16億円でした。

3.7億円→2.16億円になったわけです。約1.5億円のダウンです。

これでは、2.16億円の物件に2.7億円も貸していたことになってしまいます。担保掛け目125%!になります。担保割れですね。

担保価値が短期間に約1.5億円(42%)も下がることはまずありません。もちろん、22号は複数物件で構成されていたので、担保掛目は物件ごとに凹凸があり一律ではないでしょう。また、競売というプロセスで安く買い叩かれてしまった可能性もあります。

しかし、いくら何でもここまで価格が下がっていると、最初の担保評価が間違っていたのではないか?という印象を持たざるを得ません。

競売になっても掛け目73%だから全額回収できるはずだったのではないでしょうか。

SBISLは担保価値がここまで下落した理由について特に説明していません。業界最大手の事業者として、この様な事案が再発しないように審査・評価プロセスの強化が図られる事を期待して、敢えて厳しいことを書かせて頂きました。

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