2019/1/29からbitREALTYが第1号案件の募集を開始します。案件の特徴などを分析しました。
最低投資金額100万円、利回り2.3％ですので、資金力があって安全性を優先する投資家向けの商品だなという印象です。他のソーシャルレンディング事業者とは一線を画しています。
先日、funds（ファンズ）がアイフル向けローンを金利1.8％で集めていたので、本案件も資金は集まるのではないでしょうか。
当ブログでは以下の記事でbitREALTYについて分析しています。
結論
- 対象物件は六本木駅至近の築浅ホテルであり、物件の立地・グレードは全く問題ない。
- テナントは阪急阪神グループが運営するホテルを中心に4社であり、テナントの信用力は高い。
- 募集金額は約1億円、やはり最低投資金額は100万円からとハードルは高い。
- 利回りは2.3％とおそらく不動産ソーシャルレンディング業界史上、最低の水準。後述の通りケネディクスに利回りの一部を取られていると推測します。
- 配当は運用期間7か月満了時に一括支払い。毎月払いではない。
- 案件ストラクチャーは私が銀行員時代によく見た典型的な不動産ノンリコースファイナンスのGK-TK（合同会社と匿名組合出資の組み合わせ）ストラクチャーで、気になる点はありません。
案件概要
募集総額 100,600,000円
ファンド成立 下限額 90,540,000円（募集総額の90%）
1口の金額 100,000円
最低投資口数 10口
最低投資金額 1,000,000円
募集期間 2019/01/29 12:00～ 2019/02/07 18:00
投資実行予定日 2019/02/20
予定運用期間 約7カ月
利益配当 7カ月後一括
想定利回り 2.3％（年換算）
償還方法 7カ月後一括返済
ファンド終了予定日 2019/09/30
案件の特徴
- bitREALTYはメザニンローンへの投資を行うとしていますが、本案件はメザニンの中でも劣後する「ジュニアローン」であり、エクイティに近いです。
- 既にケネディクスが保有するローン債権の一部を投資家に移転するもので、引き続きケネディクスはレンダーとして残るので、案件の安全性は高い。
- ほとんどエクイティのレベルなのに、利回り2.3％は低すぎです。おそらくケネディクスに利回りの一部を取られていると推測します。ケネディクスは本案件によって自らが保有するローン債権の利回りが上がるのではないでしょうか。
- ストラクチャーは私が銀行員時代によく見た典型的なパターンで、気になる点はありません。
物件の特徴
物件名 レム六本木ビル
所在地 東京都港区六本木7丁目14番4号
アクセス 都営大江戸線・東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩1分
土地に関する情報
所有形態 所有権（一部借地権）
敷地面積 1,622.17m²
用途地域 商業地域、防火地域
指定建ぺい率 80%
指定容積率 500%／700%
建物に関する情報
建物の所有形態 区分所有権（一部共有）
延床面積 13,676.07m²
竣工日 2017年2月
用途 ホテル、店舗
構造・階数 鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造 地下1階地上21階建
設計者 株式会社フジタ一級建築事務所
施工者 株式会社フジタ
総テナント数 4テナント
稼働率 100%（2018年11月30日時点）