maneoグループの考察:プレリートファンドはローン完済実績が1件も無い

最近何かと話題のmaneoグループですが、グループの1社であるプレリートファンドは、2017年12月の事業開始から、これまでに 529案件 (14物件 ・24.7億円)の案件を成立させていますが、まだ1件も完済していません。

プレリートファンドのHPからお借りしました。

プレリートファンドの事業開始時のリリースには事業の目的として以下の様に書かれています。

プレリートファンドの目的は社名のとおり、 社会経済の発展に必要な優良不動産を、リートに入る前段階で投資家に提供する事です。

リートに組み込み可能な不動産投資案件を、 より高い利率での魅力ある商品として、投資家の皆様にご提供いたします。

また、不動産投資案件の情報開示を通して、 クラウドファンディング業界の発展および不動産金融市場の魅力と透明度の向上を目指します。

2017/12/11のリリースから抜粋

要約すると、リートに入るまでの「つなぎ」として物件を保有して、リートに売却していく方針の様です。各案件の案件概要にも同様の記載があります。

ところが一部の案件では、物件評価額が高すぎてリートに売却できない水準であると当ブログでは分析しています。

「売却先」候補の一つである上場REITですが、以下の東証REIT指数のチャートを見ると2018年は概ね右肩上がりで順調に推移していました。2017年後半は案件を仕込むタイミングとしては良かったようです。

東証REIT指数の推移(SBI証券のHPからお借りしました)

市況が順調なのに物件売却による期限前返済が1件も発生しないのは不自然ではないでしょうか。

やはり当ブログが指摘するように「高値掴み」してしまい売却できないという事なのでしょうか。それとも(可能性は低いと思いますが)、2019年は不動産価格が更に上がると見込んで敢えて売らない方針なのでしょうか。

いずれにしても、プレリートファンドの最初の案件の満期は4月1日に到来します。売却できなければリファイナンスする手もありますが、その際は十分に精査した方がよさそうです。

プレリートファンドのHPからお借りしました。